首页
财务会计
医药卫生
金融经济
考公考编
外语考试
学历提升
职称考试
建筑工程
IT考试
其他
登录
财务会计
某房地产开发商拟开发住宅项目,占地面积为8000平方米,规划建筑面积为40000
某房地产开发商拟开发住宅项目,占地面积为8000平方米,规划建筑面积为40000
题库总管
2020-05-20
57
问题
某房地产开发商拟开发住宅项目,占地面积为8000平方米,规划建筑面积为40000平方米(全部为可销售面积)。预计开发建设朔为2年,建成后开始现房销售,两年内销售完毕。该项目的土地获得费用为每平方米7000元,建安工程费用为1500元/建筑平方米,开发中的其他费用为500元/建筑平方米。建设期第一年年初需投入土地费用的100%、建安工程费用的35%和其他费用的85%,剩余资金在第二年年初投入。该开发商自有资金9600万元,开发所需资金的不足部分需贷款,连续两年每年年初借人同等数目的资金用于开发,贷款年利率为10(5)假设该项目建成后,有少量尾房未能售出。该开发商欲对未售出尾房重新定价,已知该项目所在区域功能正常的同类商品住宅每建筑平方米平均售价为5200元。开发商认为尾房的住宅功能不够完善,存在功能性贬值,委托评估机构对其尾房的各项功能进行了重要性对比和评分,标准分值为10分,尾房得分9.2分。试确定尾房的功能性贬值额和销售均价。%,按年以复利计息。预计该项目建成后能以5000元/建筑平方米的均价售出,两年销售数量比率分别为60%和40%.经营成本和销售税金及附加分别为销售收入的2%和5.5%.建设期贷款本利和在销售期两年内每年各偿还50%假设销售期现金流量均发生在年末,销售期产生的利息在当年末偿还。 问题:(1)分别计算项目开发所需资金总额和贷款总额。(2)分别计算建设期每年借款额、建设期和销售期各年应计利息及销售期各年应偿还的 建设期贷款本利和。(3)为了编写自有资金现金流量表,需计算现金流量。试分别计算该项目建设期初(第1年年初)自有资金现金流出,以及建设期和销售期各年年末的现金流入、现金流出和净现金流量。(4)开发商期望的目标收益率为10%,利率为10%的折现系数如表1所示。试计算该项目的净现值,并以此判断该项目是否可行。
(5)假设该项目建成后,有少量尾房未能售出。该开发商欲对未售出尾房重新定价,已知该项目所在区域功能正常的同类商品住宅每建筑平方米平均售价为5200元。开发商认为尾房的住宅功能不够完善,存在功能性贬值,委托评估机构对其尾房的各项功能进行了重要性对比和评分,标准分值为10分,尾房得分9.2分。试确定尾房的功能性贬值额和销售均价。
选项
答案
解析
(1) 项目开发所需资金总额=土地费用+建安费用+其他费用=7000×8000+1500×40000+500×40000=136000000(元)=13603(万元) (1分)贷款总额=13600—9600=4000(万元) (1分)(2) 建设期每年借款额、建设期和销售期各年应计利息及销售期各年应偿还的建设期贷款本利和:每年借款额=4000/2=2000(万元) (1分)第1年应计利息=2000×10%=200(万元) (0.5分)第2年应计利息=〔(2000+200)+2000〕×10%=420(万元) (0.5分)第3年:年初借款累计=2000+2200+420=4620(万元)应计利息,=4620×10%=462(万元) (0.5分)应还利息=462(万元)应还建设期贷款本利和=4620/2=2310(万元) (0.5分)第4年:年初借款累计=2310(万元)应计利息=2310×10%=231(万元) (0.5分)应还利息=231(万元)应还建设期贷款本利和=2310(万元) (0.5分)(3) 第1年初自有资金流出,以及建设期和销售期各年年末现金流入、现金流出和净现金流量:①第l年初自有资金流出:自有资金流出=(7000×8000+1500×40000×35%+500×40000×85%)/10000-2000=7400(万元) (1分)②现金流入第1、2年年末现金流入为零。第3年:40 000×5000×60%=12 000(万元) (0.5分)第4年:40 000×5000×40%=8000(万元) (0.5分)③现金流出第1年年末(第2年初):自有资金流出=(1500×40 000×65%+500×40 000×15%)/10 000-2000=2200(万元)[或9600—7400=2200(万元)] (1分)第2年末:自有资金流出为零。第3年末:借款还本=2310(万元)借款付息为462万元经营成本=销售收入×2%=12 000×2%=240 (万元) (0.5分)销售税金及附加=销售收入×5.5%=8000×5.5%=660(万元) (0.5分)现金流出=2310+462+240+660=3672 (万元) (0.5分)第4年末:借款还本=2310(万元)借款付息为231万元经营成本::8000×2%=160(万元) (0.5分)销售税金及附加=销售收入×5.5%=8000×5.5%=440(万元) (0.5分)现金流出=2310+231+160+440=3141(万元) (0.5分)④建设期和销售期各年年末净现金流量:第1年年初:-7400(万元)第1年年末:0-2200=-2200(万元) (0.5分)第2年年末:0 (0.5分)第3年年末:12 000-3672=8328(万元) (O.5分)第4年年末:8000-3141=4859(万元) (0.5分)(4) 净现值=-7400-2200×0.9091+0×0.8264+8328×0.7513+4859×0.6830=175.50(万元) (0.5分)因为该项目财务净现值175.50>0,故该项目可行。 (0.5分)(5) ①尾房的功能性贬值率=(1-9.2/10)×100%=8% (1分)功能性贬值额=5200×8%=416(元) (1分)②尾房的销售均价=5200-416=4784(元/m ) (1分)
转载请注明原文地址:https://ti.zuoweng.com/ti/106EKKKQ
相关试题推荐
关于城镇体系规划的主要作用表述错误的是()。
从城市规划的角度来讲,最根本的原则应该在于()。
城市规划方法论包括()。
独立编制的近期建设规划成果的文本内容包括()。
城市道路系统规划应与城市用地规划结合,做到布局合理,尽可能地减少交通。减少交通的
固体废物污染控制规划包括()等。
城镇体系规划编制的基本原则不包括()。
村庄规划要依据(),对村庄的各项建设做出具体的安排。
体现镇规划原则中“可持续发展原则”的是()。
编制城市修建性详细规划,应当依据已经依法批准的(),对所在地块的建设提出具体的
随机试题
人寿保险自杀条款一般规定,被保险人在保单生效后的两年内自杀(不论其精神是否正常)
我国围生期通常是指 A.胎龄满28周到出生后28天 B.胎龄满28周到出生后
存款是银行最主要的()。 A.资产业务B.风险暴露 C.资金用途D.资
列宁在《唯物主义和经验批判主义》一文中指出当然,就是物质和意识的对立,也只是在非
女性,40岁,因SLE口服皮质激素近2年,发热2周伴咳嗽,痰中少量带血,查肺无
教学是学校工作的中心环节,是因为()。 A.所占时间最多B.对教育质
我国商业银行存款中的外币存款按账户种类可以分为( )。A.经常项目外汇账户和资本项目外汇账户B.外汇储蓄存款和单位外汇存款C.活期存款和定期存款D.单位存
()属于证券自营业务主要的投资对象。A.已经在全国中小企业股份转让系统挂牌转让的证券B.已经和依法可以在符合规定的区域性股权交易市场挂牌转让的私募债券C.
发行利率、发行期限和发行价格是债券投资价值的决定因素。()
下列各事项中,需进行追溯调整或追溯重述的有( )。A.投资性房地产由成本计量模式改为公允价值计量模式B.固定资产经济利益预期消耗方式发生变化从而改变折旧方法