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评估人员拟对某工业项目进行评估。评估基准日为2012年1月1日。 待估项目建成

书海库2019-12-17  70
问题 评估人员拟对某工业项目进行评估。评估基准日为2012年1月1日。待估项目建成于2008年年初，于2004年年初取得土地使用权，年限为50年。经评估人员现场查勘鉴定：主体结构部分成新率为90% ,装饰装修部分成新率为75% ,设备及安装部分成新率为80%。三部分占工程造价的比例分别为25%、10%和65%。建筑物耐用年限为50年，不考虑残值。此外，由于待估项目所在行业市场变化，预计未来2年内，每年净收益将减少20 万元。要求：1.假定使用年限法权重40%,观察法权重60%,按综合法计算待估项目成新率。2.假定折现率为8%,利用收益法计算待估项目由于市场变化带来的损耗额，并计算待估 项目总损耗额。3.计算待估项目的评估价。(前面巳求出总投资额为4 149. 99万元；涉及金额的，以人民币万元为单位；计算结果保留两位小数）
选项
答案
解析1.假定使用年限法权重40%,观察法权重60%,按综合法计算待估项目成新率。①使用年限法：4 ÷50 X 100% =8% ,成新率=(1-8%) X 100% =92%②观察法：（90% X 25% +75% X 10% +80% x65% ) x 100% =82%③综合法：（92% x40% +82% x60% ) x 100% =86%2.假定折现率为8%,利用收益法计算待估项目由于市场变化带来的损耗额，并计算待估项目总损耗额。①损耗额：D=20/(1+8%) +20/ (1 +8% )2 =35. 67 (万元）②总损耗额：4 149.99 X (1 -86%) +35. 67 =616. 67 (万元）3.待估项目的评估价：4 149. 99 -616. 67 =3 533. 32 (万元）
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