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  3. 某房地产开发企业，2015年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额

某房地产开发企业，2015年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额

书海库2020-05-20  91
问题 某房地产开发企业，2015年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。假定税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。房地产开发企业的财务人员向税务师事务所咨询以下问题：
选项 要求：（1）在计算土地增值税时混合核算时还是分开核算对企业有利？（2）如何进行合理的筹划降低土地增值税的税负？
答案
解析1.①混合核算时企业应缴纳的土地增值税：增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）=（15000-11000）÷11000=36.36%，适用30%的税率，应纳土地增值税税额=（15000-11000）×30%=1200（万元）。　　②分开核算时应缴纳的土地增值税：普通住宅增值率=（10000-8000）÷8000×100%=25%，则适用30%的税率，应纳税额=（10000-8000）×30%=600（万元）；豪华住宅增值率=（5000-3000）÷3000×100%=66.67%，则适用40%的税率，应纳税额=（5000-3000）×40%-3000×5%=650（万元）。合计应纳税1250万元。③分开核算比混合核算多支出税金50万元（1250-1200）。2.分开核算时由于普通标准住宅的增值率为25%，超过了20%，不能享受土地增值税的优惠政策。为此，分开核算时，控制普通住宅的增值率（临界点20%）显得十分重要。分开核算时应适当降低房价或者增加开发成本或费用，使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做可以免缴土地增值税，也降低了房价或提高了房屋质量。
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