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(2014年) 案情：2007年11月，A公司向B银行借款2000万元，期限2年

免费考试题库2019-12-17  9
问题 (2014年) 案情：2007年11月，A公司向B银行借款2000万元，期限2年；A公司将其所属一栋房屋作为抵押并办理了抵押权登记。　　2008年1月，A公司与C公司签订书面合同，将该房屋出租给C公司，租期5年，月租金5万元，每年1月底前一次付清全年租金。2009年1月，经A公司同意，C公司与D公司订立书面合同，将该房屋转租给D公司，租期4年，月租金8万元。根据约定，D公司的租金缴付方式为：每年1月底前向C公司缴付3万元、向A公司缴付5万元。但合同签订后，D公司除向C公司缴付了3万元租金外，一直未向A公司缴付。C公司也未向A公司缴付2009年租金。　　后A公司无力清偿对B银行的借款。经B银行同意，A公司于2009年底与E公司签订买卖合同，以2000万元的市场价格将房屋售与E公司，并约定2010年1月初办理过户登记。　　2010年1月1日，D公司因违反约定使用房屋引发火灾，造成房屋损失100万元。C公司为此解除了与D公司的转租合同并收回房屋。1月5日，C公司对因火灾造成的房屋损失向A公司赔偿100万元。　　A公司与E公司于2010年1月6日依约办理了房屋过户手续。E公司要求C公司腾退房屋，C公司以“买卖不破租赁”为由予以拒绝。次日，C公司进而向A公司主张，A公司未告知其房屋出售之事，侵害了自己的优先购买权，A公司和E公司之间的买卖合同因此无效，E公司并未取得房屋所有权。　　E公司发现房屋受损，经与A公司协商，E公司在应支付房屋价款中扣除100万元，只向A公司支付了1900万元。A公司将此1900万元支付给B银行，B银行则认为，其对于A公司因房屋受损而获得的100万元赔偿款也享有优先受偿权。此外，A公司和E公司均认为，欠缴的2009年全年租金应由自己收取。　　要求：　　（1）C公司关于A公司和E公司之间的房屋买卖合同无效的主张是否成立？并说明理由。（2）C公司能否以“买卖不破租赁”为由拒绝E公司腾退房屋的要求？并说明理由。（3）C公司是否有权解除与D公司的租赁合同？并说明理由。（4）C公司是否有义务就房屋毁损向A公司赔偿100万元？并说明理由。　　（5）B银行关于其对A公司获得的100万元赔偿款享有优先受偿权的主张是否成立？并说明理由。（6）是A公司还是E公司有权主张欠缴的2009年全年的房屋租金？应向C公司还是D公司主张该租金？并分别说明理由。
选项
答案
解析（1）不成立。根据规定，出租人侵害承租人的优先购买权的，承租人不得主张出租人与第三人订立的房屋买卖合同无效，只能请求出租人承担赔偿责任。（2）不能。根据规定，抵押权设定后抵押财产出租的，租赁关系不能对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。（3）有权。根据规定，承租人未按照合同约定的方法使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。（4）有义务。根据规定，承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当对出租人赔偿损失。（5）成立。根据规定，抵押期间，抵押财产因毁损而获得的赔偿金，抵押权人有权优先受偿。（6）A公司有权。2009年期间，E公司尚未取得房屋所有权，租赁合同的当事人依然是A公司，故A公司有权主张在此期间内的租金。　　应向C公司主张。与A公司订立房屋租赁合同的当事人是C公司，D公司并不是A公司的承租人。根据合同相对性原理，A公司只能向C公司主张租金。
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