2. 考公考编
  3. 某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积

某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积

书海库2020-05-20  69
问题 <p>        某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积3000m<sup>2</sup>，规划总建筑面积10000m<sup>2</sup>，用途为写字楼，土地使用年限为50年(从开工之日起计)。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积</p><p>        2000元，至2005年9月1日完成了主体结构，但估计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用(均匀投入)，建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/m<sup>2</sup>，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%，当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的10%，试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价(报酬率为9%，折现率为13%)。</p>
选项 <p>        (1)续建完成后的总价值</p><p>        rd表示折现率，t表示需要折现的年数，其他符号的含义同牧益法。</p><p>        净收益A=60&times;12x10000&times;70%&times;85%&times;(1-25%)=321.3(万元)</p><p>        报酬率y=10%</p><p>        收益年限n=50-1.5-1.5-0.5=46.5年</p><p>        折现率rd=13%</p><p>        需要折现的年数t=1.5+0.5=2年</p><p>        则：</p><p>        续建完成后的总价值2744-79(万元) </p><p>        (2)续建总费用=(2000&times;10000&times;60%)1(1+13%)<sup>0.75</sup>=1315.19(万元)</p><p>        (3)销售费用和销售税费=2744.79&times;10%=274.48(万元)</p><p>        (4)设购买该在建工程的正常购买总额为V</p><p>        (5)购买该在建工程的税费总额=V&times;3%</p><p>        (6)V=2744.79-1315.19-274.48-0.03V</p><p>        V=1121.48(万元)</p>
答案
解析
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