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某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990年10月1

书海库2020-05-20  67
问题 <P>某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/㎡，建筑物重置成本为1300元/㎡。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。</P><P>其他的相关资料如下。</P><P>(1)门窗等损坏的修复费用为3万元;装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年;空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为10万元，可回收残值30万元。重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元;除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。</P><P>(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。</P><P>(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。</P><P>(4)该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。</P><P>(5)假设除空调以外，残值率均为零。</P><P>试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。</P>
选项 <P>按题意，求该写字楼在估价时点(2005年10月1日)的折旧总额和现值。应该用成本法，适用于旧房地产的基本公式为：</P><P>旧房地价格=房地的重新购建价格-建筑物的折旧=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧先画出其时间示意图如下。</P><P>(1)计算房地的重新购建价格</P><P></P><P>土地的重新购置价格=2000×4000=800(万元)</P><P>建筑物的重新购建价格=1300×9000=1170(万元)</P><P>(2)计算建筑物的折旧</P><P>拟用分解法求取建筑物的折旧(物质折旧、功能折旧、经济折旧)：</P><P>①物质折旧(建筑物重置价格1170万元，自然寿命60年，经济寿命45年，有效经过年数10年)。</P><P>门窗等损坏的修复费用：3万元</P><P>装修的折旧额=82.5×(1/5)×4=66(万元)</P><P>设备的折旧额=250×(1/15)×9=150(万元)</P><P>长寿命项目的折旧额=(1170-3-82.5-250)×1/45×10=185.44(万元)</P><P>该建筑物的物质折旧总额=3+66+150+185.44=404.44(万元)</P><P>②功能折旧(有两项)</P><P>对于可修复的功能落后(空调)引起的折旧额=130-80+10-30+8=38(万元)</P><P>对于不可修复的功能缺乏(增加能耗)引起的折旧额=800×12×1/10%[1-1/(1+10%)<sup>30</sup>]=9.05(万元)</P><P>③经济折旧;由于环境污染负面影响，每年租金损失为7万元</P><P>永久性不可修复折旧额=7/10%[1-1/(1+10%)<sup>30</sup>]=65.99(万元)</P><P>④建筑物折旧总额=404.44+38+9.05+65.99=517.48(万元)</P><P>(3)该写字楼的现值=800+1170-517.48=145252(万元)</P><P>该写字楼于2005年10月1日的折旧总额为517.48万元，写字楼现值为1452.52万元。</P>
答案
解析
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