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某市甲公司为房地产开发企业,系增值税一般纳税人。2017年7月1日通过“招拍挂”
某市甲公司为房地产开发企业,系增值税一般纳税人。2017年7月1日通过“招拍挂”
恬恬
2019-12-17
67
问题
某市甲公司为房地产开发企业,系增值税一般纳税人。2017年7月1日通过“招拍挂”方式从当地政府取得一宗土地使用权,支付地价款20000万元(取得符合规定的财政票据),支付契税800万元。该宗土地使用权的面积为40000平方米。2017年8月1日甲公司完成相关审批手续后开始开发“雍和家园”项目。甲公司将该项目分两期开发。第一期开发占地面积为24000平方米,建筑面积为72000平方米,其中根据市政规划甲公司应在“雍和家园”内建设一所幼儿园,幼儿园建筑面积为5000平方米,四站一室建筑面积为2000平方米。上述公共配套均在一期建设完成。2018年8月一期工程封顶,甲公司开始预售,截至2018年12月31日,共计取得预售款27000万元,甲公司已按规定预缴了增值税和相关税费(土地增值税预征率为5%)。2019年1月甲公司该项目办理竣工决算,甲公司“开发成本”合计为45500万元,其中“地价款”明细为20800万元,“建筑安装费”15900万元,“基础设施费”5800万元,“公共配套费”1200万元,“开发间接费”1800万元(含资本化利息800万元)。甲公司在建设期间取得增值税专用发票已认证相符的进项税额为2000万元。2019年1月31日,甲公司已出售该项目可售建筑面积的90%,共计取得含税收入56700万元,计算增值税时可以扣除的土地价款为10800万元。甲公司办理了土地增值税清算。当地省人民政府规定的开发费用扣除比例为5%。甲公司贷款全部为一期工程使用,利息能够按项目分摊并能提供金融机构贷款证明。甲公司计算土地增值税时“地价款”和“公共配套费”按土地面积分配。不考虑印花税。要求:(1)计算甲公司预缴的增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税。(2)计算甲公司土地增值税清算时实际应缴纳的土地增值税。(答案中的金额单位用“万元”表示)
选项
答案
解析
(1)预缴增值税=27000/(1+10%)×3%=736.36(万元);预缴城建税=736.36×7%=51.55(万元);预缴教育费附加=736.36×3%=22.09(万元);预缴地方教育附加=736.36×2%=14.73(万元);预缴土地增值税=(27000-736.36)×5%=1313.18(万元)。(2)收入=56700-(56700-10800)/(1+10%)×10%=52527.27(万元)扣除项目:①取得土地使用权支付的金额=(20000+800)×24000/40000×90%=11232(万元);②开发成本=(15900+5800+1200×24000/40000+1800-800)×90%=21078(万元);③开发费用=800×90%+(11232+21078)×5%=2335.5(万元);④与转让房地产有关的税金=[(56700-20000×24000/40000×90%)/(1+10%)×10%-2000]×(7%+3%+2%)=260.73(万元);⑤其他扣除项目=(11232+21078)×20%=6462(万元);扣除项目合计=11232+21078+2335.5+260.73+6462=41368.23(万元);增值额=52527.27-41368.23=11159.04(万元);增值率=11159.04/41368.23×100%=26.97%;应纳土地增值税=11159.04×30%=3347.71(万元);实际应纳土地增值税=3347.71-1313.18=2034.53(万元)。
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