2. 考公考编
  3. 某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自

某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自

书海库2020-05-20  61
问题 <P>某宗出租的房地产，建筑面积为40000m<sup>2</sup>，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m<sup>2</sup>，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m<sup>2</sup>，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%，请计算该房地产在2010年10月1日的价值。(8分)</P>
选项 <P>解：(1)总有效毛收入A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(万元)</P><P>(2)总运营费用C=30×12+1075.2×8%～446.02(万元)</P><P>(3)年净收益a=A-C=1075.2-446.02=629.18(万元)或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(万元)</P><P>(4)士地总价L=40000÷4×2100=2100(万元)</P><P>(5)年土地净收益aL=2100×8%÷[1-1/(1+8%)<sub>40-5</sub>]=180.19(万元)</P><P>(6)年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(万元)</P><P>(7)建筑物总价B=448.99÷10%×[1-1/(1+10%)<sub>40-5</sub>]=4330.13(万元)</P><P>(8)房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13(万元)</P>
答案
解析
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