2. 财务会计
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甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的6

天天题库2019-12-17  41
问题 <P>甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60％，其余为年利率7.5％、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m<sup>2</sup>，前两年的租金均为150元／(m<sup>2</sup>·月)，以后租金每年递增5％。另有地下停车位310个，租金为500元／(个·月)。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10％，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30％。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。</P><P>请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。(8分)</P>
选项
答案
解析<p> 解：税前现金回报率=(年净收入一年还本付息额)/资本金或权益资本=年税前现金流量/资本金或权益资本</p><p> 第一年净收入A<sub>1</sub>=(150x12x36000+500x12x310)&times;(1&mdash;10％一30％)=39996000(元)</p><p> 第五年净收入A<sub>5</sub>=A<sub>1</sub>&times;(1+5％)<sup>3</sup>=46300369.5(元)</p><p>[img]/upload/tiku/224/4635549_1.jpg[/img]</p><p> 税前现金回报率=(46300369.5-16871856.96)／(430000000x60％)=11.41％</p><p>[img]/upload/tiku/224/4635549_1_1.jpg[/img]</p>
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