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  3. 评估对象是一块"三通一平"的建设用地;土地总面积10000平方米，且土地形状规则;规划许可用途为商迦和居住，容积率≤5，建筑密度≤40％;土地使用年限...

评估对象是一块"三通一平"的建设用地;土地总面积10000平方米，且土地形状规则;规划许可用途为商迦和居住，容积率≤5，建筑密度≤40％;土地使用年限...

admin2020-12-24  44
问题 评估对象是一块"三通一平"的建设用地;土地总面积10000平方米，且土地形状规则;规划许可用途为商迦和居住，容积率≤5，建筑密度≤40％;土地使用年限从士地使用权出让时起50年。
(1)通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下:①用途为商业与居住?昆合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000平方米。③建筑覆盖率适宜为30%。④建筑物层数确定为18层。其中，1-2层的建筑面积相同，均为3000平方米，适宜为商业用途;3-18层的建筑面积相同，均为2750平方米，适宜为居住用途;故商业用途的建筑面积为6000平方米，居住用途的建筑面积为44000平方米。
(2)预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2019年10月1日建成。
(3)根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20％需一年后才能售出;商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。
(4)建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元;勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元;估计在未来3年的开发期内，开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况如下:第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3%，在建成前半年开始投入至全部售完为止;其他销售税费为总价值的6%。折现率选取14％。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。
要求:评估该块土地于2016年10月1日出让时的正常购买价格。
选项
答案
解析1:该块土地属于待开发房地产，适用剩余法进行估价。 说明:因为销售费用在建成前半年开始投入至全部售完为止(即从第2.5年到4年)，因此整个销售期为1.5年，假设各年的投入是集中在各年的年中，因此期中投入为O.75年时投入，整个开发期到第4年结束，此时距估价时点有3.25年(4-O.75)的时间，因此折现时间为3.25。 (4)其他销售税费。 其他销售税费=8829.33×6%=529.76(万元) (5)购地税费。 购地税费总额=总地价×3% (6)总地价。 总地价=8829.33-6921.54-268.47-529.76-总地价×3% 总地价=1077.24(万元) (7)评估结果 以上述计算结果为主，并参考估价人员的经验，该块土地在2016年10月1日出让时的正常购买价格的测算结果为:总地价1077.24万元，单位地价1077.24元/平方米，楼面地价215.45元/平方米。
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