2. 考公考编
  3. 某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年

某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年

tikufree2020-05-20  60
问题 <P>某宗拟出让的熟地面积为10000m<sup>2</sup>，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m<sup>2</sup>，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入;毛坯房建成时的销售价格为8000元/m<sup>2</sup>，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用，管理费用等为800元/m<sup>2</sup>，精装修公寓售价为10000元/m<sup>2</sup>。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m<sup>2</sup>，设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。(12分)</P>
选项 <P>解：(1)当项目建成毛坯房情形时的地价：</P><P>1)该项目开发完成后的价值=8000元/m<sup>2</sup>×5万m<sup>2</sup>=4亿元</P><P>2)销售税费=4亿元×6%=2400万元</P><P>3)续建成本</P><P>①建安成本、专业费用和管理费=1100元/m<sup>2</sup>×5万m<sup>2</sup>×(1+6%)×(1+3%)=6004.9万元</P><P>②销售费用=4亿元×3%=1200万元</P><P>4)设地价为X万元，则取得税费=4%X</P><P></P><P>得：X=22653.32万元</P><P>(2)当项目建成精装修公寓情形时的地价：</P><P>1)该项目开发完成后的价值=10000元/m<sup>2</sup>×5万m<sup>2</sup>=5亿元</P><P>2)销售税费=5亿元×6%=3000万元</P><P>3)续建成本</P><P>①建安成本、专业费用和管理费=1100元/m<sup>2</sup>×5万m<sup>2</sup>×(1+6%)×(1+3%)=6004.9万元</P><P>②装修及其专业费用、管理费用等=800元/m<sup>2</sup>×5万m<sup>2</sup>=4000万元</P><P>③销售费用=5亿元×3%=1500万元</P><P>4)设地价为X万元，则取得税费=4%X</P><P></P><P>得：X=24722.14万元</P><P>(3)当项目建成宾馆情形时的地价：</P><P>1)该项目开发完成后的价值</P><P>2)销售税费=49570万元×6%=2974.2万元</P><P>3)续建成本</P><P>①建安成本、专业费用和管理费=1100元/m<sup>2</sup>×5万m<sup>2</sup>×(1+6%)×(1+3%)=6004.9万元</P><P>②装修及其专业费用、管理费用等=800元/m<sup>2</sup>×5万m<sup>2</sup>=4000万元</P><P>③购置设施设备费用=200元/m<sup>2</sup>×5万m<sup>2</sup>=1000万元</P><P>④销信费用=49570万元×3%=1487.1万元</P><P>4)设地价为X万元，则取得税费=4%X</P><P></P><P></P><P>得：X=23843.94万元将三种开发方式计算出的土地价值进行简单算术平均，得出合理地价为23739.8万元。</P>
答案
解析
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