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  3. （二） 甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地

（二） 甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地

恬恬2020-05-20  46
问题 （二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲、乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：
选项 1．房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。2．针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？
答案
解析【参考答案一】1．房地产估价机构不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。2．（1）针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：①通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；收集房地产实物状况和权益状况的资料。②通过实地查勘确定建筑物折旧。（2）对原价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：①比较法根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。②成本法首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新构建价格。【参考答案二】1．房地产估价机构不能这样做。因为比较法选取可比实例的成交日期与价值时点相距不宜超过1年，最长不得超过2年，在2016年9月20日重新启动后，原可比实例可能不再合适，即使可以用，在新旧程度因素调整、市场状况调整等方面也可能会有变化，这些都会影响最终的比较价值。用成本法估价时，在2016年9月20日重新启动后，估价对象的土地剩余期限、建筑物折旧等方面也会有变化，这些也会影响最终的成本价值，因此即使在此期间房地产市场无明显变化，最终的估价结果也会有变化。2．房地产估价机构重新出具估价报告需补充以下外部作业工作：根据需要可能要选取新的可比实例，或对原可比实例进行实地查勘，看其区位状况因素、实物状况因素是否有变化。对比较法来说，如替换了可比实例则需要重新测算，如还用原来的可比实例也要根据变化情况进行新旧程度因素调整、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整或权益状况调整。对成本法来说，土地使用权剩余期限、建筑物折旧等方面也要进行调整。
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