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甲公司6年前取得一宗土地的使用权，使用期为40年，并届时与乙公司合作建设一办公楼

书海库2019-12-17  56
问题 甲公司6年前取得一宗土地的使用权，使用期为40年，并届时与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
选项
答案
解析①办公楼整体年净收益＝80×3000×85%×（1－35%）×12＝159.12万元②收益年限＝40－6＝34年③办公楼现值为：V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n]＝159.12/10%×[1－1/（1＋ 10%）34]＝1528.92万元（2）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益＝80×2000×85%×（1－35%）×12＝106.08万元②乙方使用权剩余收益年限＝15－4＝11年③乙方使用权剩余收益年限价格为：V＝A/Y[1－1/（1＋ Y）n]＝106.08/10%×[1－1/（1＋ 10%）11]＝689万元（3）甲方权益价格＝办公楼现值－乙方使用权价格＝1528.92－689＝839.92万元@##
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