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  3. 评估对象土地基本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为550平方米。土地取

评估对象土地基本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为550平方米。土地取

题库总管2020-05-20  63
问题 评估对象土地基本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为550平方米。土地取得成本为250元/平方米，土地开发成本（包括管理费用）为300元/平方米。土地开发期为2年，第1年投人的开发费占总开发费的3/4,第2年投人的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设贷款年利率为8%,土地开发的平均利润率为10%，增值税的征收率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为增值税的3%，销售费用为开发后土地售价的3%。
选项 要求：(1)本题应采用哪种方法核算土地的价值？(2)此种方法的适用范围主要是什么？(3)计算评估对象土地开发后的市场价值。
答案
解析(1)本题应采用成本法核算土地的价值。(2)成本法一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市 法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的建 (构）筑物评估比较适用。(3)①计算土地取得成本。土地取得成本=550×250=l37500(元）②计算土地开发成本。土地开发成本=550×300=165000(元）③计算投资利息。土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段投人，则：土地取得费利息=137500×[(1+8%)^2-1]=22880(元）土地开发费利息=165000×[img]/upload/tiku/488/2069574_1.png[/img]×[(1+8%)^1.5-1]+165000×[img]/upload/tiku/488/2069574_1_1.png[/img]×[(1 +8%)^0.5-1]=16761(元）总投资利息=22880+16761=39641(元）④计算开发利润。开发利润=(137500+165000)×10%=30250(元）⑤计算增值税及附加。增值税=(土地取得成本+土地开发成本+投资利息+开发利润）×5%=(137500+165000+39641+30250)×5%=18620(元）城市维护建设税=18620×7%=1303(元）教育费附加=18620×3%=559(元）増值税及附加合计=18620+1303+559=20482(元）⑥计算销售费用。销售费用=(137500+165000+39641+30250+20482)×3%=11786(元）⑦ 计算土地价值。土地价格=137500+165000+39641+30250+20482+11786=404659(元） 土地单价=404659÷550=736(元/平方米）⑧评估结论。根据计算结果，经分析确定评估对象土地的市场价值为404659元，土 地单价为每平方米736元。
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