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  3. 某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积5000㎡，规划总建筑面积为150

某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积5000㎡，规划总建筑面积为150

天天题库2020-05-20  48
问题 <P>某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积5000㎡，规划总建筑面积为15000㎡，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计;当时取得土地的花费为楼面地价800元/㎡。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积1200元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需要1.5年，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的5.55%。试根据上述资料用现金流量折线法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为8%，折现率为12%)。</P>
选项 <P>设该在建工程的正常购买总价为V：</P><P>续建完成后的总价值=a/y[1-1/(1+Y)<sup>n</sup>]×1/(1+rd)<sup>t</sup></P><P>上式中用rd表示折现率，t表示需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。故续建完成后的总价值计算如下：</P><P></P><P></P><P>销售费用和销售税费总额=6277.03×5.55%=348.38(万元)</P><P>购买该在建工程的税费总额=V×3%=0.03V(万元)</P><P>V=6277.03-992.00-348.38-0.03V</P><P>V=5089.33(7/元)</P><P>所以，</P><P>在建工程总价=5089.33(万元)</P><P>在建工程单价=5089.33÷1.5=3392.89(万元)</P>
答案
解析
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