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  3. （二）为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、

（二）为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、

题库总管2020-05-20  46
问题 （二）为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如表1:表1中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2015年7月1日至2016年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%,其后至2016年11月1日则每月递减0.5%,而从2016年11月1日至2017年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。要求：
选项 4、该住宅楼2017年8月31日的正常单价为（）元/平方米。（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）A.5325.87C.5310.83B.5357.57D.5309.20
答案A
解析计算公式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数交易情况修正系数为：可比实例A:100/(100+2)=100/102可比实例C:100/100可比实例E:100/(100-3)=100/97交易日期修正系数为：可比实例A=(1+1%)^4可比实例C=(1+1%)^4可比实例E=(1+1%)^3房地产状况修正系数为：因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同，均为1/3,则有：可比实例A=100/[100×1/3+(100﹣2) ×l/3+(100﹣4) ×1/3]=100/98可比实例C=100/[(100+3) ×1/3+(100+2) ×1/3+(100﹣2) ×1/3]=100/101可比实例E=100/[100×1/3+(100－1) ×l/3+(100+1) ×l/3)=100/100计算比准价格：比准价格A=5100×(100/102) ×(1+1%)^4×(100/98)=5309.20(元/平方米）比准价格C=5200×(100/100) ×(l+l%)^4×(100/101)=5357.57(元/平方米）比准价格E=5000×(100/97) ×(l+l%)^3×(100/100)=5310.83(元/平方米）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有估价对象价格(单价）=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87(元/平方米）
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