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X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权,该土地性质为住宅用地,项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等...
X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权,该土地性质为住宅用地,项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等...
admin
2020-12-24
36
问题
X房地产开发企业通过“招拍挂”取得一宗土地开发权,该土地性质为住宅用地,项目开发周期为3年。该房地产企业委托一家咨询公司对本项目的市场、方案、效益和风险等进行分析。
(1)甲咨询工程师设计了3个互斥开发方案,并依据可比性原则,采用动态分析方法对各方案进行了经济效益比较。
(2)乙咨询工程师采用专家调查法预测了3年后的住宅售价平均值:乐观值为7500元/m2,
悲观值为4000元/m2,最可能值为5500元/m2。
(3)丙咨询工程师通过敏感性分析得知项目效益对住宅价格很敏感,当住宅平均售价为5200元/m2时,项目的内部收益率等于开发商期望的最低回报率(12%)。丙咨询工程师分析了不同住宅售价发生的概率,见表2-1。
(4)丁咨询工程师认为本项目效益好坏除受住宅价格影响外.还受建设投资、融资政策等
变量影响,可以采用蒙特卡洛模拟技术评价其风险。
表不同住宅售价及其发生的概率
【问题】
1.甲咨询工程师在进行方案经济比较时。各方案之间具有可比性具体包含哪些内容?可以采用哪些动态分析方法进行方案经济比较?
2.根据乙咨询工程师的调查预测,估算3年后住宅售价的期望值和标准差。
3.根据丙咨询:工程师的分析,计算本项目满足开发商投资回报要求的概率,并据此评价项
目风险大小。
4.丁咨询工程师采用的风险评价技术是否正确?简述理由,并说明采用蒙特卡洛模拟法应注意的问题。
选项
答案
解析
1.方案比选的可比性原则具体包括:服务年限的可比性;计算基础资料的可比性(如价格);设计深度应相同,效益与费用的计算范围应一致;经济计算方法应相同,即选择相同的评价指标。 方案比选的动态分析方法包括:净现值比较法、净年值比较法、差额投资内部收益率法、费用现值比较法、费用年值比较法。 2.根据题目可知该住宅售价符合三角形分布,则其期望值和方差的计算公式为: {图} 参考解析:1.方案比选的可比性原则具体包括:服务年限的可比性;计算基础资料的可比性(如价格);设计深度应相同,效益与费用的计算范围应一致;经济计算方法应相同,即选择相同的评价指标。 方案比选的动态分析方法包括:净现值比较法、净年值比较法、差额投资内部收益率法、费用现值比较法、费用年值比较法。 2.根据题目可知该住宅售价符合三角形分布,则其期望值和方差的计算公式为: 式中,a表示悲观值,b表示乐观值,m表示最可能值,t表示期望值,Q表示标准差。 3年后住宅售价的期望值:(7500+5500×4+ 4000)÷6=5583.33(元/m2); 3年后住宅售价的标准差:(7500-4000)÷6= 583.33(元/m2)。 3.按从小到大顺序排列各种售价,计算累计概率,见下表。 累计概率计算表 {图1} 要满足开发商投资回报率的要求,住宅的售价应高于5200元/m2,由上述数据可知: {图2} 则住宅售价高于5 200元/m2的概率:1-0.59= 0.41,即本项目满足开发商投资回报率要求的概率为 41%,说明项目具有很大风险。 4.丁咨询工程师采用的风险评价技术是正确的。 理由:当风险分析中的输入变量多于3个,每个变量可能出现3个以上至无限多种状态时,可以采用蒙特卡洛技术。 使用时应注意的问题有: (1)风险变量之间应该是相互独立的,输入变量的分解程度既要保证结果可靠,又要避免风险变量之间的相关关系。 (2)根据不确定变量的个数和变量的分解程度确定模拟次数,不确定变量的个数越多,变量分解的越细,需要模拟的次数就越多。
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