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某商场的建筑面积为35000m2,未来收益年限为30年,有效毛收入为每年1200
某商场的建筑面积为35000m2,未来收益年限为30年,有效毛收入为每年1200
天天题库
2019-12-17
55
问题
某商场的建筑面积为35000m2,未来收益年限为30年,有效毛收入为每年1200元/m2,运营费用率为30%,未来每年净收益递增2%,第10年后将稳定不变。若进行装修改造,可提高商场的收益能力。预计装修改造成本费用为1000元/m2,在1年的工期内均匀投入,改造完成后商场可立即投入使用,改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元/m2,运营费用率降至27%,未来收益期内每年净收益稳定不变。试根据上述资料,判断现在是否应对该商场进行装修改造(房地产报酬率为7.5%)。
选项
答案
解析
本题考核的是最高最佳利用。维持现状前提,还是装修改造前提。分别测算维持现状的价值,和装修改造后的价值。然后比较孰高。高的就是最高最佳利用方式。 (1)维持现状前提下的价值 采用净收益在前若干年有变化计算公式:两阶段公式 1)第一阶段:前10年每年2%递增的年净收益的现值之和 2)第二阶段:第11年-第30年稳定不变的年净收益的现值之和 维持现状前提下的价值[img]/upload/tiku/225/9042349_1.jpg[/img]装修改造方案下的价值=装修改造后的价值-装修改造成本=48647.89-3375.7=45272.19(万元) 45272.19万元> 39218.126万元,这种装修改造经济、可行,应对商场进行装修改造。[img]/upload/tiku/225/9042349_1.jpg[/img]
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