某房地产开发项目的占地面积为9000m2，总建筑面积60000m2，其中公寓40000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房10000m2，地下车位3...

某房地产开发项目的占地面积为9000m²，总建筑面积60000m²，其中公寓40000m²，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房10000m²，地下车位300个(10000m²)。项目建设期为3年，总投资额为40000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占40%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金10000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13000万元，其中6000万元为自有资金，第三年投入资金17000万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为8000万元、13000万元、23000万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年初开始出租，出租率为80%，租金为3500元/m²·年，运营成本为租金收入的25%，收益期限为40年，在收益期限到期时，服务用房的残值为35万元。假设投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，

求：

(1)该项目的借款计划和还款计划。

(2)该项目全部投资内部收益率。

(3)该项目自有资金财务净现值。

【解】

(1)求借款计划和还款计划：

1)借款计划：2年初借款：13000-6000=7000（万元）第3年初借款：17000-8000=9000（万元）

2)还款计划：第4年初应还款：7000*(1+10%)²+9000*(1+10%)=18370（万元），还款13000万元第5年初应还款：（18370-13000）*(1+10%)=5907（万元），还款5907万元

(2)求现金流量

1)第4年末～第40年末的年租金收入：3500*10000*80%=2800（万元）

2)第4年末～第40年末的年运营成本：2800*25%=700（万元）

3)列出现金流量表（单位：万元）

(3)求项目全部投资内部收益率

当i₁=15%时

当i₂=16%时，

当i₃=17%时，

因此，FIRR=16%+350.14*（17%-16%）/（350.14+725.88）=16.33%（或者：FIRR=15%+1540.80*（17%-15%）/（1540.80+725.88）=16.36%）

(4)求自有资金财务净现值