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甲乙房屋买卖纠纷案 甲大学毕业以后决定自主创业，考虑再三后选择以从事服装生意起

shuhaiku2019-12-17  38
问题 <P>甲乙房屋买卖纠纷案</P><P>甲大学毕业以后决定自主创业，考虑再三后选择以从事服装生意起步，由于资金不足，一直找不到合适的商铺。乙是甲的老乡，在某商业地段有一房产。了解到甲的难处以后，乙主动提出将该房产低价转卖给甲，甲当即对该店进行装修，不久就投入使用并加以经营。但甲乙双方一直未就该房屋的买卖出让金达成合意，并且双方也未就该房屋的买卖签订任何书面的协议。后双方关系交恶，加之该商业地段房价飞速上涨，乙反悔，遂以双方没有订立书面合同，且合同成立的重要条款——房屋价款尚未达成合意为由诉至法院，要求确认二人之间的房屋买卖合同不成立并要求收回其房产。</P><P>甲在经营期间自行设计了一款服装并与A服装加工厂（以下简称A厂）协商，欲委托A厂进行制作，但甲提出由于其对该服装的样式、质量的技术要求较高，只有A厂先行制造出符合其要求的服装样品后，甲才能考虑最终委托其加工制作。然而当A厂按照甲的要求完成样品后，甲以服装市场需求的变化为由，通知A厂终止谈判。后甲又向B厂以E - mail的形式发出要约欲订购一批服装，B厂亦以E - mail的形式作出承诺同时要求双方必须于3日后签订确认书，并开始着手准备原材料，投入服装生产。 3日后，甲反悔，未同B厂签订确认书，同时，甲将在同B厂进行谈判期间获知的B厂的客户名单等商业秘密，转手提供给A厂并以此作为压低服装价格的条件，从而导致B厂损失惨重。</P><P>甲到当地某银行存款，在银行营业厅等待期间，其装有30000元现金的手提包被一男子强行夺走，事发当时，银行内部的保安人员因为肚子疼，去了卫生间。甲欲追回手提包时，慌乱中不慎在银行门口滑倒，导致右腿骨折，花去医药费5000元。伤愈后，甲要求银行赔偿其损失，银行提出钱是别人抢的，且甲同银行之间也不存在合同关系，故银行对其损失不承担任何侵权或合同责任。</P><P>【问题】</P><P>1．甲乙间的房屋买卖协议是否成立？为什么？</P><P>2．假设甲乙对房屋买卖合同的效力无异议，但乙于2003年自丙处购得该房后，二人一直未办理房屋过户登记，该房屋一直登记在丙的名下，该事实对甲乙的房屋买卖合同的效力有无影响？甲如何行使自己的正当权利？</P><P>3．若乙当初提出将该房屋赠送给甲，甲接受赠与并实际占有该房屋，但二人一直没有办理房产过户登记，后来乙提出撤销该赠与合同，是否具有法律依据？</P><P>4．甲终止同A厂之间的谈判，是否应当承担缔约过失责任？为什么？</P><P>5．对于B厂的损失，B厂应当如何维护自己的权利？</P><P>6．银行提出其对甲的损失不承担任何责任的主张正确与否？</P>
选项
答案
解析<P>1．成立。因为当事人虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但出卖人乙已将房屋转移至甲占有，依法履行了其主要的合同义务，同时买受人甲也予以接受，因此该房屋买卖合同依法已经成立。</P><P>2．有影响。由于未办理过产登记，乙实际上尚未取得房屋所有权，无权处分该房产，房屋买卖合同效力待定。在房屋所有权人，即丙行使追认权以前，甲有权进行催告，或依法行使撤销权，撤销其与乙的房屋买卖合同。</P><P>3．有。《合同法》第186条规定，在赠与财产的权利转移前，赠与人享有任意撤销权。由于不动产的物权变动以不动产登记为准，本案中甲虽实际占有该房，但未办理过户登记，即房屋所有权尚未转移，因此乙依法享有赠与合同的撤销权。</P><P>4．不应当承担。因为甲的行为属于正常的商业行为，其终止谈判并没有违反诚信原则，A厂投入的成本属于正常商业交往中的成本投入，甲对此并不承担缔约过失责任。</P><P>5．要求甲承担缔约过失的责任。</P><P>6．不正确。银行未尽到安全保障义务，应当在其责任范围内承担相应的侵权补充责任。</P><P>对于缔约过失责任，考生要牢记该责任发生于合同不成立、不能生效、可撤销的确认无效情形，如果当事人之间存在有效合同，那么受损害方完全可以基于合同而要求对方当事人承担违约责任；同时，缔约过失责任的成立，须一方当事人主观上具有过错，且在事实上给对方当事人造成实际损害，这两个要件缺一不可。最后，还要注意区分缔约过失行为和市场主体的正常交往、谈判行为，在进行生意交往中基于正常的商业投入而产生的生产成本不能归人当事人的利益损害。</P>
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