2. 考公考编
  3. 某房地产开发项目的占地面积为8000㎡，土地使用权年期为40年，总建筑面积500

某房地产开发项目的占地面积为8000㎡，土地使用权年期为40年，总建筑面积500

题库总管2020-05-20  28
问题 <P>某房地产开发项目的占地面积为8000㎡，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000㎡，其中服务式公寓35000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡，地下车位230个(10000㎡)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金;第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金;第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完;服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/㎡?年，运营成本为租金收入的20%;服务用房的残值为20万元。</P><P>假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。</P><P>在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。</P>
选项 <P>自有资金投入总额=35000×35%=12250(万元)</P><P>第一年初投入9000万元;</P><P>第二年初投入13250万元，其中3250万元为自有资金，10000万元贷款;</P><P>第二年末收入7750万元，全部与第三年初投入，因此第三年初贷款额=12750-7750=5000(万元);</P><P>第三年末收入12600万元，全部与第四年初用于偿还贷款;</P><P>第四年末收入21650万元，足以偿还剩余贷款，并有余额。</P><P>第五年末开始每年收入3000×90%×5000×(1-20%)=1080(万元)租金，</P><P>第四十年末，最后一年收入租金后，剩余残值20万元。</P><P>(1)第四年初偿还贷款时，贷款本息合计10000×(1+10%)<sup>2</sup>+5000×(1+10%)=17600(万元)，还款12600万元，仍需偿还5000万元。</P><P>第五年初偿还剩余贷款5000×(1+10%)=5500(万元)</P><P>因此借款计划为第二年初借款10000万元，第三年初借款5000万元。</P><P>还款计划为第四年初偿还12600万元，第五年初偿还剩余5500万元。(2)制作全部投资现金流量表</P><P></P><P>当i<sub>1</sub>=15%时，</P><P>NPV=12600/(1+15%)<sup>3</sup>×21650/(1+15%)<sup>4</sup>+1080/15%[1-1/(1+15%)<sup>35</sup>]×1/(1+15%)<sup>4</sup>+1100/(1+15%)<sup>40</sup>-5000/(1+15%)<sup>2</sup>-1080/(1+15%)-9000=450.52(万元)</P><P>当i<sub>2</sub>=16%</P><P>NPV<sub>2</sub>=-398.6448(万元)</P><P>用插值法求的FIRR=15.53%，</P><P>(3)制作自有资金现金流量表</P><P></P><P>按25%报酬率计算，</P><P>NPV=16150/(1+25%)<sup>4</sup>+1080/25%[1-1/(1+25%)<sup>35</sup>]×1/(1+25%)<sup>4</sup>+1100/(1+25%)<sup>40</sup>-3250/(1+25%)-9000(万元)</P><P>NPV=-3216.06(万元)</P>
答案
解析
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