2. 财务会计
  3. 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土

被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土

题库总管2019-12-17  71
问题 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。 评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元的水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3 年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。
选项
答案
解析1.客观收益年限=40－2－2 =36 （年）2.判断现有合同是否能够违约：目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益，分别为：2009 年：[150x (1+1%) － (110 +20) ] x 1 000 = 21 500 （元）2010 年：[150x (1 +1% )2 － (110+30)] x 1 000 = 13 015 （元）2011 年：[150 x (1 +1%)3－ (110+40)] xl 000 =4 545. 15 （元）这些违约多获得的收益现值之和=21 500 x (1 + 10%)-1 + 13 015 x (1 + 10% ) -2 + 4 545. 15 x (1 +10%) -3 =33 716.49 （元）违约的收益小于违约赔偿金5万元，所以不能够违约。3.现有合同的收益现值=(110 + 10 + 10) x 1 000/ ( 1 + 10% )1 + 140 x 1 000/(1 10% )2 + 150 x 1 000/ (1 + 10% )3 =346 581. 52 （元）4.合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为：客观收益年限=40－2－5 =33 （年）基准曰三年后未来年租金收益=150 x 1 000 x (1 +1% )3 = 154 545. 15 （元）收益现值= 154 545. 15/10% x [1－1/ (1 +10% )3] / (1 +10% )3 =1 111 126.49 （元）5.最佳转让价值=346 581.52 +1 111 126.49 =1 457 708.01 （元）
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