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  3. 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五

为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五

天天题库2020-05-20  53
问题 <P>为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：</P><P></P><P>上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002.年11月1至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。</P>
选项 <P>(1)此题首先应确定采用3个交易实例为可比实例，尽管题目所给出的信息尚不够丰富，如5个交易实例建筑结构不清楚，成交面积大小不了解，权利性质未说明等，在极有限的信息条件下，比较难以做出筛选决定，初步认为A、C、E三个交易实例作为可比实例较为恰当，原因是D交易实例成交日期较早，在2001年7月;而交易实例B的交易情况离正常交易情况距离较远，故而舍去，保留了A、C、E作为可比实例。</P><P>(2)以市场法求取某住宅的价格(单价)。</P><P>①建立价格可比基础。可以认为这一步已经完成，A、C、E的单价都是人民币元/平方米建筑面积，分别为5100、5200、5000。</P><P>②交易情况修正：可比实例A正常市场价格=可比实例A成交价格×交易情况修正系数=5100×1/(1+2%)=5000(元/㎡)</P><P>可比实例C交易情况正常，即可比实例C正常市场价格为5200元/㎡;</P><P>可比实例E正常市场价格=可比实例E成交价格×交易情况修正系数=5000×1/(1-3%)=5155(元/㎡)。</P><P>③交易日期调整：可比实例A在估价时点时的价格=5100×101%×101%×101%×101%=5307(元/㎡)</P><P>可比实例C在估价时点时的价格=5200×101%×101%×101%×101%=5411(元/㎡)。</P><P>可比实例E在估价时点时的价格=5000×101%×101%×101%=5151.5(元/㎡)。</P><P>④房地产状况调整：可比实例A在估价对象房地产状况下的价格=可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数</P><P>=5100×1/[1-(2/3)%-(4/3)%]=5100×100/98=5204.08(元/㎡)</P><P>可比实例C在估价对象房地产状况下的价格</P><P>=5100×1/[1-(3/3)%+(2/3)%-(2/3)%]=5200×100/101=5148.52(元/㎡)</P><P>可比实例E在估价对象房地产状况下的价格</P><P>=5000×1/[1-(1/3)%+(1/3)%]=5000(元/㎡)</P><P>⑤可比实例A比准价格=5100×100/102×104.06/100×100/98=5309.18(元/㎡)</P><P>可比实例C比准价格=5200×100/100×104.06/100×100/101=5357.54(元/㎡)</P><P>可比实例E比准价格=5000×100/97×103.03/100×100/100=5310.82(元/㎡)</P><P>⑥估价对象住宅2003年8月31日的正常单价为：</P><P>(5309.18+5357.54+5310.82)×1/3=5325.85(元/㎡)</P><P>经市场法评估，该住宅楼在估价时点(2003年8月31日)的正常单价为5325.85元/㎡建筑面积。</P>
答案
解析
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