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某资产评机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重置

昕玥2019-12-17  35
问题 某资产评机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2012年6月底建成并投入使用，建筑面积6000平方米，经济使用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估专业人员对该厂房的结构部分，装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100分），分值分别为94、70、90，修正系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价为675万元。前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金成本。要求：＜1> 、列出建筑物重置成本的计算公式；并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。＜2> 、计算委估厂房的重置成本。＜3> 、计算委估厂房的年限法成新率，打分法成新率、综合成新率（采用加权平均法计算，年限法权重取0.4，打分法权重取0.6）。＜4> 、计算委估厂房的评估值。
选项
答案
解析＜1> 、①建（构）筑物评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值；②建（构）筑物评估值＝单位面积重置成本× 建筑面积×成新率＝重置成本×成新率；估价对象的建安工程综合造价，一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定。＜2> 、 土建工程造价＝3883（万元）；安装工程造价＝675（万元）；建安工程造价＝3883＋675＝4558（万元）；前期费用＝4558×2%＝91.16（万元）；期间费用＝（91.16＋4558）×5%＝232.46（万元）；利润＝（91.60＋4558＋232.46）×3.5%＝170.87（万元）；重置成本＝91.60＋4558＋232.46＋170.87＝5052.93（万元）。＜3> 、 年限法成新率＝1－5/50＝0.9＝90%；打分法成新率＝（94×80%＋70×10%＋90×10%）/100＝91.20%；综合成新率＝90%×0.4＋91.20%×0.6＝90.72%＜4> 、评估值＝重置成本×成新率＝5052.93×90.72%＝4584.02（万元）
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