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某资产评机构对一企业工业厂房进行评估,评估基准日为2017年6月30日,采用重置
某资产评机构对一企业工业厂房进行评估,评估基准日为2017年6月30日,采用重置
昕玥
2019-12-17
72
问题
某资产评机构对一企业工业厂房进行评估,评估基准日为2017年6月30日,采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建,建设周期1年,于2012年6月底建成并投入使用,建筑面积6000平方米,经济使用年限50年,厂房使用、维修和保养正常。资产评估专业人员对该厂房的结构部分,装修部分和设备部分的状况进行了评判打分(满分100分),分值分别为94、70、90,修正系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元,安装工程造价为675万元。前期费用的综合费率为2%,期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%,不考虑资金成本。要求:<1> 、列出建筑物重置成本的计算公式;并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。<2> 、计算委估厂房的重置成本。<3> 、计算委估厂房的年限法成新率,打分法成新率、综合成新率(采用加权平均法计算,年限法权重取0.4,打分法权重取0.6)。<4> 、计算委估厂房的评估值。
选项
答案
解析
<1> 、①建(构)筑物评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值;②建(构)筑物评估值=单位面积重置成本× 建筑面积×成新率=重置成本×成新率;估价对象的建安工程综合造价,一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定。<2> 、 土建工程造价=3883(万元);安装工程造价=675(万元);建安工程造价=3883+675=4558(万元);前期费用=4558×2%=91.16(万元);期间费用=(91.16+4558)×5%=232.46(万元);利润=(91.60+4558+232.46)×3.5%=170.87(万元);重置成本=91.60+4558+232.46+170.87=5052.93(万元)。<3> 、 年限法成新率=1-5/50=0.9=90%;打分法成新率=(94×80%+70×10%+90×10%)/100=91.20%;综合成新率=90%×0.4+91.20%×0.6=90.72%<4> 、评估值=重置成本×成新率=5052.93×90.72%=4584.02(万元)
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