某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000m2，购买后立即可以出租。已知第1～5年的月租金水平为70元/m2、出租率为70%，第6～10年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性（设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末）。
解题思路：：
(1)该项目的净现金流量表
（2）
（3）求财务内部收益率FIRR=0设i1=20%得出NPV1=13.15万元再设i2=21%得出NPV2=-55.46万元求财务内部收益FIRR=i1+NPV1（i2-i1）/NPV1+｜NPV2｜=20%+13.15/(13.15+55.46)*(21%-20%)=20.19%
(4)该项目财务净现值为164.46万元＞0，财务内部收益率20.19%＞投资者目标收益率18%，所以该投资项目在经济上是可行的。解析：在求净现金流量时用列表法可以方便计算，一目了然，这也是在考试中的一种解题方式，希望同学们熟练掌握；另外，也可采用净收益每年不变有限年期收益法公式求解。
