2. 考公考编
  3. (一)某投资者以15000元/m2的价格购买了一个建筑面积为1002的店铺，用于

(一)某投资者以15000元/m2的价格购买了一个建筑面积为1002的店铺，用于

tikufree2020-05-20  2
问题 <P>(一)某投资者以15000元/m<sup>2</sup>的价格购买了一个建筑面积为100<sup>2</sup>的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的25%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为</P><P>15年，年利率为5.7%，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于15%，试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。(8分)</P><P>(二)某开发商于2002年8月1日投资开发大型购物商厦，开发期为5年，平均售价为0.9万元/m<sup>2</sup>。2006年8月1日李某以10000元/m<sup>2</sup>的价格购买了其中100m<sup>2</sup>的店面，并向开发商支付了10万元定金，产权持有期为36年。2007年8月1日开发商交房时，李某又支付了13万元，余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，李某与一承租人签订了一份为期10年(2007年8月1日至2017年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月100元/m<sup>2</sup>，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平均出租经营费用为6万元。李某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为10万元。如果整个投资经营期的自有资金内部收益率为14%，试计算届时最低转售单价(计算时点为2007年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元)。(12分)</P>
选项 <P>(一)</P><P>1.购买总价：15000元/m<sup>2</sup>×100m<sup>2</sup>=150万元</P><P>2.自有资金：150万元×25%=37.5万元</P><P>3.抵押贷款年偿还额</P><P>抵押贷款总额：150万元×75%=112.5万元</P><P>已知：n=15年，i=5.7%</P><P>则：A=P×i(1+i)<sup>n</sup>/[(1+i)<sup>n</sup>-1]=1125000元×5.7%×(1+5.7%)<sup>15</sup>/[(1+5.7%)<sup>15</sup>-1]=113573.31元</P><P>4.设月租金单价为x元(m<sup>2</sup>?月)</P><P>年租金=100×12x=1200x</P><P>年税前现金流量=1200x(1-25%)-113573.31(税前现金流量=净收益-还本付息额，用于评估房地产自有资金权益的价值)</P><P>依据公式：税前现金回报率=(净收益-还本付息额)/权益资本(资本金)×100%，得：(900x-113573.31)/375000×100%=15%</P><P>算出：x=188.69元/(m<sup>2</sup>?月)</P><P>(二)</P><P>1.在2007年8月1日的现金流入现值</P><P>(1)租金收入现值P<sub>1</sub>：P1=A1/(i-s)×[1-(1+s)<sup>n</sup>/(1+i)<sup>n</sup>]=100元/m<sup>2</sup>×12×100m<sup>2</sup>/(14%-2%)×[1-(1+2%)<sup>10</sup>/(1+14%)<sup>10</sup>]=67.12万元</P><P>(2)转售收入现值：</P><P>设转售收入为x万元，则转售收入现值为：x/(1+14%)<sup>10</sup></P><P>(3)现金流入现值=67.12万元+x/(1+14%)<sup>10</sup></P><P>2.在2007年8月1日的现金流出现值：</P><P>(1)追加首付款：P<sub>1</sub>=13万元</P><P>(2)定金：P<sub>2</sub>=10万元×(1+14%)=11.4万元</P><P>(3)贷款偿还现值P<sub>3</sub>：</P><P>1)计算时点时总房价：100m<sup>2</sup>×10000元/m<sup>2</sup>×(1+14%)=114万元</P><P>2)计算时点时的贷款额：P=114万元-(11.4+13)万元=89.6万元</P><P>3)年还本付息额A：</P><P>A=P×i/[1-(1+i)<sup>-n</sup>]=89.6万元x4.5%/[1-(1+4.5%)<sup>-15</sup>]=8.34万元</P><P>年还本付息额A的折现值P<sub>3</sub>=A/i×[1-(1+i)<sup>-n</sup>]=8.34万元/14%×[1-(1+14%)<sup>-15</sup>]=51.23万元</P><P>(4)出租成本的现值p<sub>4</sub>：</P><P>P<sub>4</sub>=A<sub>2</sub>/i×[1-(1+i)<sup>-n</sup>]=6万元/14%×[1-(1+14%)<sup>-10</sup>]=31.30万元</P><P>(5)装修费用的现值P<sub>5</sub>：</P><P>P<sub>5</sub>=10万元×(1+14%)<sup>-10</sup>=2.70万元</P><P>(6)现金流出现值=P<sub>1</sub>+P<sub>2</sub>+P<sub>3</sub>+P<sub>4</sub>+P<sub>5</sub>=(13+11.4+51.23+31.30+270)万元=109.63万元</P><P>3.转售单价</P><P>令净现值为0，即：现金流入现值-现金流出现值=0</P><P>67.12万元+x/(1+14%)<sub>10</sub>-109.63万元=0</P><P>x=157.59万元转售单价为：157.59万元/100m<sup>2</sup>=15759元/m<sup>2</sup></P>
答案
解析
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