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  3. 某成片荒地的面积为5km2，适宜进行“七通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让

某成片荒地的面积为5km2，适宜进行“七通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让

昕玥2019-12-17  67
问题 某成片荒地的面积为5km2，适宜进行“七通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为75%；附近地区与之位置相当的“小块”“七通一平”熟地的单价为2800元/m2；建设期为2年；将该成片荒地开发成“七通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为5.6亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年成本利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。
选项
答案
解析设该成片荒地的总价为V：开发完成后的熟地总价值=2800×5000000×75%=105（亿元）取得该荒地的税费=V×4%=0.04V（亿元）土地开发成本及管理费用、销售费用总额=5.6×5=28（亿元）投资利息总额=（V+0.04V）×[（1+8%）2-1]+28×[（1+8%）1-1]=0.17V+2.24（亿元）转让开发完成后的熟地的税费总额=105×6%=6.3（亿元）土地开发利润总额=（V+V×4%）×10%×2+（28+0.17V+2.24）×10%×1=0.225V+3.024（亿元）V=105-0.04V-28-（0.17V+2.24）-6.3-（0.225V+3.024）V=45.6（亿元）故：该成片荒地总价=45.6（亿元）单价=45.6亿元/5000000=9120（元/m2）。
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