某成片荒地的面积为5km2,适宜进行“七通一平”的土地开发后分块有偿转让;可转让

昕玥2019-12-17  25

问题 某成片荒地的面积为5km2,适宜进行“七通一平”的土地开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为75%;附近地区与之位置相当的“小块”“七通一平”熟地的单价为2800元/m2;建设期为2年;将该成片荒地开发成“七通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为5.6亿元/km2;贷款年利率为8%;土地开发的年成本利润率为10%;当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费为转让价格的6%,买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。

选项

答案

解析设该成片荒地的总价为V:开发完成后的熟地总价值=2800×5000000×75%=105(亿元)取得该荒地的税费=V×4%=0.04V(亿元)土地开发成本及管理费用、销售费用总额=5.6×5=28(亿元)投资利息总额=(V+0.04V)×[(1+8%)2-1]+28×[(1+8%)1-1]=0.17V+2.24(亿元)转让开发完成后的熟地的税费总额=105×6%=6.3(亿元)土地开发利润总额=(V+V×4%)×10%×2+(28+0.17V+2.24)×10%×1=0.225V+3.024(亿元)V=105-0.04V-28-(0.17V+2.24)-6.3-(0.225V+3.024)V=45.6(亿元)故:该成片荒地总价=45.6(亿元)单价=45.6亿元/5000000=9120(元/m2)。
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