2. 考公考编
  3. 某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的

某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的

天天题库2020-05-20  41
问题 <P>某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据。</P><P>(1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元;第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。</P><P>(2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。</P><P>(3)计算期(开发经营期)取20年。</P><P>请根据以上资料，完成下列工作。</P><P>(1)编制资本金现金流量表。(不考虑所得税)</P><P>(2)若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。(所有的投资和收入均发生在年末)</P>
选项 <P>解法之一：</P><P>(1)借款需要量的计算</P><P></P><P>(2)借款还本付息表</P><P></P><P>当年利息=[年初借款累计+当年借款÷2]×年利率</P><P>第一年利息=(0+600/2)×10%=30(万元)</P><P>第二年利息=(630+570/2)×10%=91.5(万元)</P><P>各年还本=1291.5/3=430.5(万元)</P><P>(3)资本金现金流量表(税前)</P><P></P><P>(4)财务净现值FNPV(15%)=∑(CI-CO)(1+i)<sup>-t</sup></P><P>=-400/(1+15%)-230/(1+15%)<sup>2</sup>+710.35/(1+15%)<sup>3</sup>+1183.4/(1+15%)<sup>4</sup>+1226.45/(1+15%)<sup>5</sup>+1700/15%[1-1/(1+15%)<sup>15</sup>]×(1+15%)<sup>-5</sup></P><P>=-347.83-173.91+467.07+676.61+609.76+4942.20</P><P>=6173.90(万元)</P><P>解法之二：</P><P>(1)第1年银行借款</P><P>1000-400=600(万元)</P><P>第2年银行借款</P><P>800-230=570(万元)</P><P>(2)第1年利息=600/2×10%=30(万元)</P><P>第2年利息=(630+570/2)×10%=91.5(万元)</P><P>各年还本=600+30+570+91.5/3=430.5(万元)</P><P>第3年利息=(600+30+570+91.5)×10%=129.15(万元)</P><P>第4年利息=(1291.5-430.5)×10%=86.10(万/元)</P><P>第5年利息=(861-430.5)×10%=43.05(万元)</P><P>(3)资本金现金流量表(税前)</P><P></P><P>(4)财务净现僵FNPV(15%)=∑(CI-CO)(1十i)<sup>-t</sup></P><P>=-400/(1+15%)-230/(1+15%)<sup>2</sup>+710.35/(1+15%)<sup>3</sup>+1183.4/(1+15%)<sup>4</sup>+1226.45/(1+15%)<sup>5</sup>+1700/15%[1-1/(1+15%)<sup>15</sup>]×(1+15%)<sup>-5</sup></P><P>=347.83-173.91+467.07+676.61+609.76+4942.20</P><P>=6173.90(万元)</P>
答案
解析
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