67.某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000m2，规划容积率为2.0，其中配建20%的限价房，限定价格为4800元/...

67.某建设用地使用权于2010年4月15日以出让方式取得，土地面积为200000m²，规划容积率为2.0，其中配建20%的限价房，限定价格为4800元/m²，其余80%为商品房。该项目建安费用为

1500元/m²，前期工程费、管理费分别为建安费用的10%和6%;至2011年10月15日完成了主体结构，预计至建成尚需1.5年，还需投入40%的建安费用，费用均匀投入。目前产权人因资金问题拟转让该在建工程，该转让行为使工程停滞0.5年后再开始续建。当地房地产交易中，买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类商品房的售价为7000元/m²，销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在建成前半年开始均匀投入，假设项目在建成时可全部售出。请根据上述资料测算该在建工程2011年10月15日的市场价值。

解：方法一：

(1)面积计算(1分)

规划面积=200000×2=40(万m²)

商品房面积=40×80%=32(万m²)

限价房面积=40×20%=8(万m²)

(2)售价计算(2分)

{图}，其中(7000×32+4800×8)=262400万元(1分)，{图1}(1分)。

(3)续建费用计算(5分)

1)建安费、管理费及前期费用计算(3分)

{图2}

其中(1+10%+6%)(1分)，(1+10%)^1.25(1分)。

或单独贴现计算：{图3}(1分)

21304.453×10%=2130.445万元(单价=53.26元/m²)(1分)

21304.453×6%=1278.267万元(单价=31.96元/m²)(1分)

2)销售费用(1分){图4}(1分)。

3)销售税费(1分){图5}

(4)在建工程市场价值(2分)

V=216859.504-24713.165-6662.664-13011.570-V×3%(1分)

V=167448.646(万元)(1分)

方法二：

{图6}

{图7}

{图8}

其中，售价7000×320000+4800×80000=262400(万元)(1分)

销售税费262400×6%=15744(万元)(1分)