赵某于200 9年6月预购了一幢别墅（总售价为1 20万元），并先后向开发商支付了1 1 4万元。该别墅于20 1 0年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。 2 0 1 0年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2010年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型（指重新装修前）的别墅的正常市场售价为1 3 0万元，赵某希望评估价值为20 1 0年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即1 70万元，现估价人员掌握的资料有：
1．赵某与开发商于200 9年6月签订的商品房买卖合同原件；2．赵某的购房发票；3．商品房预售许可证复印件；4．其他有关房地产市场资料。
请问：
1．上述资料用于抵押估价是否齐全？
2．估价人员可否承诺按1 70万元进行估价？
3．可否按20 1 0年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值？为什么？
【答案】
1．上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺是否有法定优先受偿款的证明，赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。
2．房地产估价人员不能承诺按1 70万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，此外，对于赵某的装修费用，应按照客观合理的市场价值测算。
3．不能按20 1 0年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
【试题解析】
第一问主要考查的是抵押目的估价的特点，但不要忽略适用估价方法的测算要求。第二问考查的是估价机构和估价人员的职业道德和执业原则。第三问考查的是具体的估价思路和技术路线。
