甲乙共有店面一间，各有一半份额，产权证登记在甲一人名下。乙不在家，甲与丙签订书面租赁合同，租期四年，未办理租赁登记。当年，在丙租赁期间中，甲未通知乙、丙，就将该店面房出售给丁，并在该年的8月1日办理了所有权转移登记。某日，戊酒后驾车失控冲撞该店面，致丙所自制未经悬挂妥当的招牌掉落而砸中一路人庚，庚花去医药费1万元，由丙支付。试问：
1.甲丙之间租赁合同是否生效?为什么?
2.甲丁之间的买卖合同效力如何?如该合同对丙造成不利，丙可主张何种救济?
3.丁可否取得店面所有权?为什么?
4.8月1日之后，该租赁合同应该如何履行?
5.庚的伤害应由谁承担责任?为什么?
6.假设甲乙的店面房原先是自住房屋，系甲擅自"住改商"，则本小区利害关系业主应如何维权?
[考点]房屋租赁合同[答案及解析]1.合同有效。其一，房屋租赁属于管理行为，任何共有人均有权签订合同;其二，租赁合同的登记为管理性强制性规定，未登记不影响租赁合同效力。《物权法》第96条规定："共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。"房屋租赁属于管理行为，任何共有人均有权签订合同。《房屋租赁合同解释》第4条第1款规定："当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。租赁合同的登记为管理性强制性规定;未登记不影响租赁合同效力。"所以甲丙之间租赁合同是有效的。
2.合同效力待定。因为属于无权处分的合同。但在乙追认前提下合同有效，丙不可以主张该合同无效，但可以就出租人侵害其优先购买权要求赔偿损失。《物权法》第97条规定："处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。"《合同法》第51条规定："无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。"本题中，甲、乙的房屋属于共同共有，甲擅自将房屋以时价出售给丁的行为属于无权处分。根据《合同法》第51条的规定，甲丁之间的合同效力待定。如果在合理的期限内甲未取得处分权或者乙未予以追认，则该效力待定的合同确定成为无效的合同。《房屋租赁合同解释》第
21条规定："出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。"据此，丙不可以主张该合同无效，但可以就出租人侵害其优先购买权的行为要求赔偿损失。
3.可以。依据是构成不动产的善意取得。《物权法》第106条规定，"无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定"。据此，题中甲丁已经办理了过户手续交易完成，丁依据善意取得制度获得房屋的所有权。
4.该租赁合同继续履行，买卖不破租赁，变成了丙与丁之间的租赁合同。《合同法》第229条规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"该法第224条第1款规定："承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。"《房屋租赁合同解释》第20条规定，"租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的"。据此，房屋所有权的变动，并不影响原房屋租赁合同，丙可以继续租赁该房屋。
5.应当由丙和戊承担各自的责任。该案构成无意思联络的数人侵权，原因力结合。按照《侵权责任法》第12条的规定，丙和戊各自承担相应的责任即按份责任。《侵权责任法》第12条规定："二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任;难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。"第85条规定："建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。"本题中，庚的伤害是由戊和丙分别实施的过失行为造成的，并且，戊和丙在侵权前并无意思联络，他们的行为单独不能导致庚的损害，是由二者的行为结合在一起共同造成了庚的损害结果。因此，应当由丙和戊承担各自承担相应的责任。
6.有利害关系的业主可请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权解释》)第10条规定："业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。"甲乙的店面房原先是自住房屋，系甲擅自"住改商"，则本小区利害关系业主可请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。
