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某企业一幢6层办公大楼于2年前抵押给银行,获得贷款700万元,抵押期间该楼曾出租
某企业一幢6层办公大楼于2年前抵押给银行,获得贷款700万元,抵押期间该楼曾出租
tikufree
2019-12-17
38
问题
某企业一幢6层办公大楼于2年前抵押给银行,获得贷款700万元,抵押期间该楼曾出租给另一家企业,用途为商务办公,现因该企业无力偿还债务,债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。现委托甲房地产估价机构评估拍卖底价。1.若选择收益法和比较法评估拍卖底价,简述各自的技术路线。2.法院应如何确定拍卖底价若第一次流拍,怎样处理
选项
答案
解析
1.收益法技术路线:因为该大楼已经出租,在租期内(毁约除外)应根据租赁合同计算净收益,租期结束后,应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用比较法求取待估商业房地产的净收益,并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。比较法技术路线:找相似的可比实例,进行相应的房地产交易情况修正、市场状况修正和房地产状况修正,得到比较法的价值。因拍卖属于公开市场价值,是不考虑抵押情况的价格。但应做限期变现偿债因素分析。2.人民法院确定的保留价;第一次拍卖的保留价等于评估价;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
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