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估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200㎡;建筑总面积4500㎡;建于198

Freeti2020-05-20  45
问题 <P>估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200㎡;建筑总面积4500㎡;建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价值。搜集有关资料如下：</P><P>(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：</P><P></P><P>从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.4%。</P><P>(2)当地征地农民的费用等资料如下：</P><P>在估价时点征郊区农地平均每1亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/㎡，土地开发费用、税金和利润等120元/㎡，以上合计为城市边缘熟地的价格。</P><P>该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上.各级土地之间的价格差异如下表所示：</P><P></P><P>(3)建筑物的重置价格为1100元/㎡。</P><P>(4)建筑物耐用年限为50年，无残值。</P><P>试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。</P>
选项 <P>成本法公式如下：</P><P>房地产价格-土地重置价+建筑物重置价-建筑物折旧求取土地的重量价，用市场法求取：</P><P>修正后的单价=2100×100/100×(1+0.4%)<sup>6</sup>×100/96=2240.55(元/㎡)</P><P>修正后的单价=2085/100/100×(1+0.4%)<sup>9</sup>×100/94=2299.23(元/㎡)</P><P>修正后的单价=2350×100/103×(1+0.4%)<sup>4</sup>×100/105=2207.88(元/㎡)</P><P>再用简单算术平均法求得土地价格=(2240.53+2299.23+2207.88)/3=2249.21(元/㎡)</P><P>用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取土地价格为;</P><P>(100000/666.67+150+120)×5.38=2259.60(元/㎡)</P><P>再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为：</P><P>(2249.21+2259.60)/2=2254.41(元/㎡)</P><P>土地总价=2254.41×1200=270.53(万元)</P><P>求建筑物的重置价值为：</P><P>1100×4500=495(万元)</P><P>求建筑物的折旧总额：</P><P>495×20/50=198(万元)</P><P>计算估价额：</P><P>该房地产价格(总价)=270.53+495-198=567.53(万元)</P><P>该房地产价格(单价)=567.53/4500=1261.18(元/㎡)</P>
答案
解析
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