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  3. 有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为5000平方米，建筑容积率3.5,

有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为5000平方米，建筑容积率3.5,

天天题库2020-05-20  34
问题 有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为5000平方米，建筑容积率3.5,拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2800元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。该写字楼建成后即出售，预计售价为12500元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为15%。
选项 要求：(1)应采用哪种方法评估土地的价值？(2)该方法的适用范围是什么？(3)试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
答案
解析(1)本题已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估。(2)①待开发房地产的评估（假设开发）。②对已建成房地产中的房屋或土地的评估。③将生地开发成熟地的土地评估。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。④待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。(3)①现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售费用-利润②计算楼价。楼价=5000×3.5×12500=218750000(元）③计算建筑费和专业费。建筑费=5000×3.5×2800=49000000(元）专业费=建筑费×10%=49000000×10%=4900000(元）④计算销售费用和税费。销售费用=楼价×2.5%=218750000×2.5%=5468750(元）销售税费=楼价×6.5%=218750000×6.5%=14218750(元）⑤计算利润。利润=(地价+建筑费+专业费）×15%=(地价+49000000+4900000)×15%⑥计算利息。利息=地价×[(1+6%)^2-1]+(49000000+4900000)×[(1+6%)-1]=地价×0.1236+3234000注：地价是在两年前就投人的，故要用2次方；而建筑费和专业费是在两年内均匀投人的，故只用1次方。⑦求取地价。地价=218750000-49000000-4900000-5468750-14218750-(地价+49000000+4900000)×15%-地价×0.1236-3234000地价=133843500÷1.2736=105090687.8(元）⑧单位地价=105090687.8÷5000=21018(元/平方米）楼面地价=21018×3.5=6005（万/平方米）
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