某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用...

某房地产占地4000m²，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每1m²出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每1m²营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每1m²出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11～24层为商品住宅，其中11层以每1m²建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每1m²建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每1m²建筑面积4000元。

【问题】

试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。

解：总建筑面积=6*4000=24000(m²)

各层建筑面积=24000/24=1000（m²/层）

每层净收益：

(1)1层大堂由于已包含在整体收益中不需要单独计算的1层商铺净收益=1000*(1-60%)*75%*90%*60*12=19.44（万元）

V=19.44/10%[1-1/(1+10%)⁴⁷]=192.2（万元）

(2)2～3层商场净收益=1000*2*70%*600=84(万元)V=84/10%[1-1/(1+10%)⁴⁷]=830.48(万元)

(3)4层酒楼净收益=1000*70%*50*12-80000=34(万元)V=34/8%[1-1/(1+8%)⁴⁷]=413.59（万元）

(4)5～10层办公楼净收益=6*20*1800*12*80%*(1-10%)=186.62（万元）V=186.62/7%*[1-1/(1+7%)^50-3]=2555.13（万元）

(5)11～24层住宅价格=1000*14*4000=5600(万元)计算房地产价格=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40(万元)