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  3. 有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000平方米，使用期限为50年，容积

有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000平方米，使用期限为50年，容积

昕玥2020-05-20  67
问题 有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元／平方米，专业费用为建筑费用的10％，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预 - 计为2元／平方米*日，管理费用为年租金的2％，维修费用为建筑费用的1．5％，保险费用为建筑费用的0．2％，税金为年租金的17．5％，贷款利率为6％，房地产综合还原利率为7％，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20％。要求：评估该宗地的地价。
选项
答案
解析(1)年总收益=2×365×1 000×5=3 650 000(元)(2)年总费用=3 650 000×2％+3 500×5 000×(1．5％+0．2％)+3 650 000×17．5％=1 009 250(元)(3)年净收益=3 650 000—1 009 250=2 640 750(元)(4)房地产总价=[img]/upload/tiku/96/247702_1.jpg[/img](5)测算建筑费及专业费=3 500×(1+10％)×5 000=19 250 000(元)(6)利息=地价X[(1+6％)2—1]+19 250 000×[(1+6％)－1]=0．1236×地价+1 155 000(7)开发商利润=(地价+19 250 000)×20％=0．2×地价+3 850 000(8)地价=房地产总价－建筑费用－专业费用－利息－利润=36 258 750－19 250 000－0．1236 X地价－1 155 000－0．2×地价－3 850 000 求得：地价=9 069 016(元)
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