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  3. 有一宗\"七通一平\"待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率

有一宗\"七通一平\"待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率

tikufree2019-12-17  69
问题 <P>有一宗"七通一平"待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米?日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%。</P><P>要求：试评估该宗地地价。(18分)</P>
选项
答案
解析<P>(1)年总收益=2×365×1000×5=3650000(元)</P><P>(2)年总费用：3650000×2%+3500×5000×(1.5%+0.2%)+3650000×17.5%=1009250(元)</P><P>(3)年纯收益=3650000-1009250=2640750(元)</P><P>(4)房地产总价=2640750/7%×[1-1/(1+7%)<sup>50-2</sup>]=36258750(元)</P><P>(5)测算建筑费及专业费=3500×(1+10%)×5000=19250000(元)</P><P>(6)利息：地价×[(1+6%)2-1]+19250000×[(1+6%)-1]=0.1236地价+1155000</P><P>(7)开发商利润=(地价+19250000)×20%=0.2地价+3850000</P><P>(8)地价：房地产总价=建筑费用-专业费用-利息-利润：36258750-19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价-3850000=9069016(元)</P>
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