共用题干 某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的,土地使用权年期为5

shuhaiku2019-12-17  23

问题 共用题干某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的,土地使用权年期为50年,预计该写字楼2年后建成出租,月毛租金为50元/平方米,出租率为90%,运营费用为毛租金的40%。根据题意,回答下列问题:

选项 采用假设开发法评估该在建工程的价值,应从该写字楼建成后的价值中减去()。A:土地取得成本B:后续开发建设的必要支出C:已投入的开发建设成本D:后续开发建设应获得的正常利润

答案BD

解析应用假设开发法评估时,在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费。 由于该写字楼的运营费用为毛租金的40%,所以该写字楼每月的运营费用应为:50*40%=20(元/平方米),则该写字楼建成后的年净收益为:(50*90%-20)*12=300(元/平方米)。 求取报酬率的基本方法主要有累加法和市场提取法。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分,然后分别求出每一部分,再将它们相加得到报酬率的方法;市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法计算公式,求出报酬率。 该写字楼建成后的价值为:设V为房地产的收益价格;A为年净收益;Y为报酬率;n为收益年限。则V=A/Y[1-1/(1+Y)<sup>n</sup>]=(50*90%-20)*12/8%*[1-1/(1+8%)<sup>45</sup>≈3633(元/平方米)。
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