2. 考公考编
  3. 某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。巳知该在建工程占地面积

某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。巳知该在建工程占地面积

题库总管2020-05-20  48
问题 <P>某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。巳知该在建工程占地面积10000㎡，土地使用权年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5。1～4层规划为商业，建筑面积为20000㎡;5～20层规划为写字楼，建筑面积为30000㎡。项目总开发成本为3000元/㎡，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下。</P><P>(1)项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量。实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。</P><P>(2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/㎡，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年末时售出。</P><P>(3)商业主体建成后，还需投入2000元/㎡的装修费，装修期为一年。装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。</P><P>(4)2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。</P><P>(5)项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。</P><P>(6)转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。</P>
选项 <P>(1)根据题意，该在建工程土地面积10000㎡，土地使用权年限为2003年10月1日至2043年9月30日，规划容积率为5，允许建筑面积为50000㎡，其中1～4层为商业用房20000㎡，5～20层为写字楼30000㎡。项目总开发成本为3000元/㎡，管理费用为开发成本的5%，即150元/㎡，两项相加之和为3150元/㎡。项目2004年6月动工，至估价时点2005年10月1日，已完成了全部工作量的30%，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，即50000㎡×3150元/㎡×30%=4725万元，假定费用是均匀投入，即在2003年10月1日与2005年10月1目的中间点投入，可视作2004年10月1日一次性投入，折现率为10%。工程的其余部分，应追加投资为50000×3150×70%=11025(万元)，在以后的24个月中投入，可视作2006年10月1日一次性投入11025万元。</P><P>(2)该项工程在估价时点(2005年10月1日)后24个月即可竣工，即2007年10月1日可完成全部工程。写字楼在建成后一年末即2008年10月1日可以全部售出，售价为8000元/㎡，写字楼销售面积为30000㎡，销售税费为售价的6%，写字楼的净销售收入为：8000×30000×(1-6%)=22560万元。</P><P>(3)商场部分还需投入2000元/㎡的装修费，装修期一年。在期间(2007年10月1日～2008年10月1日)均匀投入，可视作在2008年3月31日一次性投入装修费用20000×2000=4000(万元)。</P><P>(4)商场年经营收入(毛)为3亿元，包括税、经营成本在内的支出为营业收入的75%，年净经营收入为3×10<sup>8</sup>×(1-75%)=7500(万元/年)，收益年份应自2009年10月1日至2043年10月1日(严格一点说是9月30日)共35年，按商业物业报酬率12%，折算至估价时点(2005年10月1日)的全部年经营收入的现值为：</P><P>7500/12%×[1-1/(1+12%)<sup>35</sup>]×1/(1+10%)<sup>3</sup>=46067.83(万元)</P><P>(5)2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款，获得5000万元，年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款，从贷款后半年开始第1次还款，每隔半年还款1次，共需还款10次，每次的等额本息还款额应为：5000×3%(1+3%)<sup>10</sup>/[(1+3%)<sup>10</sup>-1]=586.15(万元)。在此工程转让前已还贷两次，即2005年4月1日和2005年10月1日两次，而自2006年4月1日起共有8次还贷债务需由受让方归还，从2006年4月1日起每半年还款一次，至2009年10月1日止。依上述资料，可作本题现金流量图。</P><P></P><P>(6)综上所述，此时可用假设开发法求取在建工程(带抵押债务)转让的合理交易价格：</P><P>在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费</P><P>①续建完成后的房地产价值(以2005年10月1日为估价时点)=22560/(1+10%)<sup>3</sup>+46067.83=16949.66+46067.83=63017.49(万元)</P><P>②续建成本=110525/(1+10%)+4000/(1+10%)<sup>2.5</sup>=10022.73+3151.94=13174.67(万元)</P><P>③管理费用已在上述11025万元中包括。</P><P>④投资利息从2006年4月1日起每隔半年需归贷款本息586.15万元，至2009年10月1日止共8次，折算到2005年10月1日共计：</P><P>586.15×[(1+3%)<sup>8</sup>-1]/3%(1+3%)<sup>8</sup>=4114.59(万元)</P><P>⑤销售费用、销售税费已在上述销售收入、租金收入中扣除。</P><P>⑥续建投资利润已在上述续建完成后的房地产价值中包含。</P><P>⑦买方购买在建工程应负担的税费为受让价格的3%，设受让价格即为评估的合理交易价格为V，则税费为3%V。</P><P>⑧于是得到：在建工程合理交易价格V=63017.49-13174.67-4114.59-3%V，V=44396.34(万元)</P><P>此宗带抵押债务转让的在建工程合理交易价格为44396.34万元。</P>
答案
解析
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