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  3. 某县城一家房地产开发公司为增值税一般纳税人，2018年发生如下业务： （1）1月受让一宗土地使用权，支付土地使用权价款9000万元并缴纳契税，取得契税...

某县城一家房地产开发公司为增值税一般纳税人，2018年发生如下业务： （1）1月受让一宗土地使用权，支付土地使用权价款9000万元并缴纳契税，取得契税...

admin2020-12-24  60
问题 某县城一家房地产开发公司为增值税一般纳税人，2018年发生如下业务：
（1）1月受让一宗土地使用权，支付土地使用权价款9000万元并缴纳契税，取得契税完税凭证。当月将受让土地使用权的80%用于开发建造住宅楼。
（2）开发期间发生房地产开发成本3000万元，其中包括：前期拆迁补偿费100万元、直接建筑成本2300万元、环卫绿化工程费用80万元、利息费用520万元（利息费用未超过同期银行贷款利率，但无法提供银行贷款证明）。
（3）开发期间发生管理费用1100万元、销售费用800万元。
（4）11月房地产开发公司将住宅楼全部销售，取得不含税销售收入20000万元，选择简易计税方法计算增值税。
（5）12月将已经使用过的职工宿舍楼转让给政府作为保障性住房，取得不含税收入3500万元，该职工宿舍楼于2013年自行建造，当时取得土地使用权支付地价款10万元，转让时评估价格为3000万元，缴纳相关税金180万元。
（已知：当地政府规定，契税税率3%，房地产开发公司开发房地产时发生的开发费用准予扣除的比例为国家规定的最高比例，不考虑增值税的影响。）
根据上述资料，回答下列问题：<6> 、该房地产开发公司转让职工宿舍楼应缴纳的土地增值税为（　）万元。
选项 A、0
B、65.48
C、66.00
D、96.00
答案A
解析增值额＝3500－3190.30＝309.70（万元） 增值率＝309.70÷3190.30×100%＝9.71%＜20% 纳税人转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。所以转让职工宿舍楼应缴纳的土地增值税为0。 【点评】本题考查了土地增值税计算的相关问题。土地增值税应纳税额的计算是常考的知识点，有一定难度，做题过程中要注意不要丢掉扣除项目。 土地增值税基本计算公式为： 土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数 增值额＝收入额－扣除项目金额 增值率＝增值额÷扣除项目金额×100% 扣除项目主要有： ①取得土地使用权所支付的金额； ②房地产开发成本； ③房地产开发费用； ④与转让房地产有关的税金； ⑤财政部确定的其他扣除项目，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 要注意只有房地产开发企业销售新建房，享受加计扣除的优惠，除此以外的，不享受加计扣除的优惠。 另外，对于开发费用的扣除要注意： （1）不按实际发生金额计算； （2）取决于“利息支出”： ①单独：开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付金额＋开发成本）×5%以内 注意：利息①不超过②不包括加、罚息。 ②不单独：开发费用＝（取得土地使用权所支付金额＋开发成本）×10%以内 根据历年的考试情况，土地增值税的计算与税收优惠也会结合在一起考查。涉及到的优惠政策是：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。 【该题针对“特殊售房方式应纳税额的计算方法”知识点进行考核】
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