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共用题干 某估价对象原为某单位1994年的集资建房,其中土地是由单位出资购买的
共用题干 某估价对象原为某单位1994年的集资建房,其中土地是由单位出资购买的
题库总管
2020-05-20
53
问题
共用题干某估价对象原为某单位1994年的集资建房,其中土地是由单位出资购买的,经政府批准,单位决定6年后发给职工房地产权证,自发证之日起,房地产才能上市交易。在距离上市还有6个月时,由于债务纠纷,法院判决将估价对象抵债,请估价其价值。
选项
评估中估价对象状况应选择( )。A:集资建房之日B:距离上市6个月之日C:法院判决之日D:发放房地产权证之日
答案
D
解析
4.这个问题比较复杂,这道题有四个时间点即:集资建房之日、距离上市6个月之日、法院判决之日、发放房地产权证之日。 首先,明确估价时点。估价时点在这道题中是法院委托评估之日,即距离上市6个月之日。为什么这么说呢?因为法院判决之日是在距离上市6个月之日之后的某个时间点,由于我国法院审判制度的现状,这个时间点是难以确定的。因此不可能是法院判决之日,同时也不可能是集资建房之日和发放房地产权证之日,只能是法院委托评估之日,即距离上市6个月之日。 其次,明确估价对象状况时点。因为法院判决将估价对象抵债,所以估价对象状况看似只能是法院判决之日,其实不然。一是在法院判决之日(应在发放房地产权证之日之前某个时间点)估价对象是受限制的,此时的估价对象状况是没有意义的,二是在估价时点来看,由于法院判决之日不易判定,事实上无法确定估价对象在该时点的状况,因此只有在发放房地产权证之日时,估价对象状况是没有限制的,而且可以确定。这就是把"发放房地产权证之日"作为估价对象状况时点的原因。 第三,明确房地产市场状况时点。应是法院判决之日的房地产市场状况。 第四,确定估价技术路线。应是先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值,再折现到估价时点。这里需要注意一个问题。在这道题中,法院判决之日与判决生效之日不是同一天。因为政府早有规定,限制这批房产上市,这是有法律效力的,法院判决在后,判决生效之日应在发放房地产权证之日之后或同时,因此不能在估价时点直接测算其价值。
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