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  3. 共用题干 某估价对象原为某单位1994年的集资建房，其中土地是由单位出资购买的

共用题干 某估价对象原为某单位1994年的集资建房，其中土地是由单位出资购买的

题库总管2020-05-20  80
问题 共用题干某估价对象原为某单位1994年的集资建房，其中土地是由单位出资购买的，经政府批准，单位决定6年后发给职工房地产权证，自发证之日起，房地产才能上市交易。在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，请估价其价值。
选项 评估中估价对象状况应选择( )。A:集资建房之日B:距离上市6个月之日C:法院判决之日D:发放房地产权证之日
答案D
解析4.这个问题比较复杂，这道题有四个时间点即：集资建房之日、距离上市6个月之日、法院判决之日、发放房地产权证之日。 首先，明确估价时点。估价时点在这道题中是法院委托评估之日，即距离上市6个月之日。为什么这么说呢?因为法院判决之日是在距离上市6个月之日之后的某个时间点，由于我国法院审判制度的现状，这个时间点是难以确定的。因此不可能是法院判决之日，同时也不可能是集资建房之日和发放房地产权证之日，只能是法院委托评估之日，即距离上市6个月之日。 其次，明确估价对象状况时点。因为法院判决将估价对象抵债，所以估价对象状况看似只能是法院判决之日，其实不然。一是在法院判决之日(应在发放房地产权证之日之前某个时间点)估价对象是受限制的，此时的估价对象状况是没有意义的，二是在估价时点来看，由于法院判决之日不易判定，事实上无法确定估价对象在该时点的状况，因此只有在发放房地产权证之日时，估价对象状况是没有限制的，而且可以确定。这就是把"发放房地产权证之日"作为估价对象状况时点的原因。 第三，明确房地产市场状况时点。应是法院判决之日的房地产市场状况。 第四，确定估价技术路线。应是先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点。这里需要注意一个问题。在这道题中，法院判决之日与判决生效之日不是同一天。因为政府早有规定，限制这批房产上市，这是有法律效力的，法院判决在后，判决生效之日应在发放房地产权证之日之后或同时，因此不能在估价时点直接测算其价值。
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