某商务写字楼建筑面积11000m2,可租售面积8000m2,土地使用年限40年,从2008年7月1日起计,土地面积是3000m2 。当地正常月租金为90元/(月·m2),正常出租率90%,大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2,土地报酬率为6%,建筑物的报酬率为10%,业主欲投保,请评估其在201 2年7月1日的保险价值。
估价计算如下:
1.有效毛收入= 11000*90*90%*12=10692000(元)
2.总费用= 8000*90*12*20%=1728000(元)
3.写字楼经营净收益= 10692000 - 1728000=8964000(元)
4.写字楼用地净收益= 3000*8000* =1 641476(元)
5.建筑物净收益= 8964000 - 1641476=7322524(元)
6.建筑物价值= =107062529(元)
1.有效毛收入计算错,应为:8000*90*90%*12=77 76000(元)
2.总费用计算错,应为:8000*90*90%*12*20%=1555200(元)
3.用地价值未作年限修正,故用地净收益计算错,应为:
8000*3000*[1-(1+6%)-36]/[1 -(1+6%)-40]*6%/[1 -(1+6%)-36]=1595077(元)
4.估价结果计算应使用建筑物报酬率,故建筑物价值计算错误,应为:
(7776000 -1555200 -1595077)/10%*[1-(1+10%)-36]=44760846(元)