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  3. 某房地产占地4000㎡，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积

某房地产占地4000㎡，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积

天天题库2020-05-20  52
问题 <P>某房地产占地4000㎡，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元;2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元;第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用;5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用;11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值(设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%)。</P>
选项 <P>首先计算每层的建筑面积为：4000×6÷24=1000(㎡)，然后分层计算每层收益的现值。</P><P>(1)第1层。第1层为1000㎡，可出租面积为：1000×(1-60%)×75%×90%=270(㎡)，该商铺每平方米出租面积每月可能净租金60元，1层每年净收益为：A<sub>1</sub>=270×60×12=19.44(万元)，收益期限为50-2-1=47(年)，未来各年收益的现值为(<sub>1</sub>=10%)P<sub>1</sub>=A<sub>1</sub>(P/A，i，n)=A<sub>1</sub>[(1+i)<sup>n</sup>-1]/i(1+i)<sup>n</sup>=19.44×[(1+10%)<sup>47</sup>-1]/10%(1+10%)<sup>47</sup>=192.20</P><P>(2)第2层与第3层为商场，共2000㎡，营业面积为2000×70%=1400㎡，两层正常年收入为1400×8500=1190(万元)，每年正常营业需投入1000万元，即正常年净收益为A<sub>2</sub>=1190-1000=190(万元)，i<sub>1</sub>=10%未来47年收益的现值为</P><P></P><P>而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元，按两层1400㎡计算，年净收益为A′<sub>2</sub>=84(万元)，两者相差较大，A<sub>2</sub>-A′<sub>2</sub>=190-84=106(万元)，但题中所谓同类商业项目含意不十分清晰，商业项目收入与区位、层次、经营品种、营销手段及广告宣传等关系极大，A<sub>2</sub>与A′<sub>2</sub>如何取舍，难以定夺。</P><P>(3)第4层1000㎡，出租开酒楼，可出租面积为1000×70%=700㎡，每平方米出租面积月租金50元，第4层酒楼年毛收人为700×50×12=42(万元)，支付运营费用8万元，年净收益A<sub>3</sub>=42-8=34(万元)，i<sub>3</sub>=8%，未来47年收益的现值为</P><P>P<sub>3</sub>=A<sub>3</sub>(P/A，i，n)=A<sub>3</sub>[(1+i<sub>3</sub>)<sup>n</sup>-1]/i<sub>3</sub>(1+i)<sup>n</sup>=34×[(1+8%)<sup>47</sup>-1]/8%(1+8%)<sup>47</sup>=413.60(万元)</P><P>(4)第5层至第10层办公用房出租，每层20间，6层共20×6=120(间)，出租率80%，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，但出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用，6层办公用房年净收益为A<sub>4</sub>=120×80%×1800×(1-10%)×12=186.624(万元)，i<sub>4</sub>=7%，未来47年收益的现值为</P><P>P<sub>4</sub>=A<sub>4</sub>(P/A，i，n)=A<sub>4</sub>[(1+i<sub>4</sub>)<sup>n</sup>-1]/i<sub>4</sub>(1+i<sub>4</sub>)<sup>n</sup>=2555.18(万元)</P><P>(5)第11层1000㎡以优惠价格出售给公司员工，总价为P<sub>5</sub>=1000×3800=380(万元)</P><P>(6)第12层至第24层共13层，计13000㎡，均价4200元/㎡，总价为P′<sub>6</sub>=1000×13×4200=5460(万元)，而当地同类同档次商品住宅售价为每平方建筑面积4000元，考虑后应以均价4000元/㎡较为适当，则P<sub>6</sub>=13000×4000=5200(万元)</P><P>由上六项之和，即为该宗房地产评估的总价PP=P<sub>1</sub>+P<sub>2</sub>+P<sub>3</sub>+P<sub>4</sub>+P<sub>5</sub>+P<sub>6</sub>=192.20+1878.50+413.60+2555.18+380+5200=10619.48(万元)</P><P>以上计算中尚存在两个问题：首先是1层的商铺、2～3层的商场、4层的酒楼、5～10层的办公用房每年的净收益，在未来的47年中均不做任何变化，似乎不太可能，也很难想象，这给以上计算的可靠性与信任度带来很大影响;其次，2～3层商铺的收益，估算的数据与该市经营同类商业项目的收益相差甚大，仅凭题中资料，难以分析判断，影响了计算的准确性;同样12～24层的销售均价，估计为4200元/㎡，当地同类同档次商品住宅售价为4000元/㎡，13层共13000㎡，两者相差260万元，亦不容易判断。</P><P>综合上述情况，此宗物业市场价值可评估为10620万元。</P>
答案
解析
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