某宾馆需要估价,据调查,该宾馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30%,该宾馆营业平均每月花费14万元;当地同档次宾馆一般床价为每天45元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产还原率为10%。
【问题】试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解:
(1)计算该宾馆年总收益=300*50*365*(1-30%)=3832500=383.25(万元)
(2)计算该宾馆年总费用=14*12=168(万元)
(3)计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25-168=215.25(万元)
(4)假定年净收益与还原利率不变,使用年限为无限年限,则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5(万元)
(5)计算同档次宾馆年总收益=300*45*365*(1-20%)=3942000=394.2(万元)
(6)计算同档次宾馆年总费用=394.2*30%=118.26(万元)
(7)计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2*70%=275.94(万元)
(8)假定年净收益与还原利率不变,使用年限为无限年限,则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4(万元)
(9)该宾馆与当地同档次宾馆比较分析:床价50元>45元,但空房率也高,30%>20%,特别是营运费用过高,竟占总收入的43.84%,导致净收益下降,应改善管理,降低营运支出。
(10)经过综合考虑后,估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。