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  3. 估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃;因城市道路扩建

估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃;因城市道路扩建

题库总管2020-05-20  55
问题 <P>估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃;因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。</P><P>一、委托人(略)</P><P>二、估价机构(略)</P><P>三、估价对象</P><P>(一)估价对象实物状况(略)</P><P>(二)估价对象权益状况(略)</P><P>(三)估价对象区位状况(略)</P><P>四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。</P><P>五、价值定义：估价对象于估价时点的公开市场价值。</P><P>六、估价时点：2008年9月5日。</P><P>七、估价依据</P><P>1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。</P><P>2.《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)。</P><P>3.《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。</P><P>4.《A市城市房屋拆迁管理实施办法》(A市人民政府令130号)。</P><P>5.《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。</P><P>6.《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范(试行)》(A房市[2002]148号)。</P><P>7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》(A价房字[2004]74号)。</P><P>8.《房屋拆迁许可证》(证号：×规拆许[2008]第××号)。</P><P>9.委托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。</P><P>10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件(略)。</P><P>八、估价原则(略)</P><P>九、估价方法</P><P>由于估价对象周边区域商业店面交易活跃.交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估;由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估(市场法、成本法的定义略)。</P><P>十、估价结果(略)</P><P>十一、估价人员(略)</P><P>十二、估价作业日期(略)</P><P>十三、估价报告使用期限(略)</P>
选项 <P>1.价值定义错，应为估价对象(包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值)的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。</P><P>2.估价时点错，应为2008年8月30日(取得拆迁许可证之日)。</P><P>3.估价时点位置错，估价时点应在价值定义之前。</P><P>4.估价方法选用理由错，应将成本法改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。</P>
答案
解析
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