2. 考公考编
  3. 某物业服务项目可收费总建筑面积20万m2，经测算该项目全年各项费用如下表(表3)

某物业服务项目可收费总建筑面积20万m2，经测算该项目全年各项费用如下表(表3)

tikufree2020-05-20  12
问题 某物业服务项目可收费总建筑面积20万m<sup>2</sup>，经测算该项目全年各项费用如下表(表3)。<p>
        若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%，则该项目单位物业服务费标准为：240万元&times;(1+10%)&divide;20万m<sup>2</sup>&divide;12月=1.1元/m<sup>2</sup>&middot;月若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：(240万元+24万元)&divide;20万m<sup>2</sup>&divide;12月-1.1元/m<sup>2</sup>&middot;月在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。</p><p>        问题：</p><p>        1.物业服务企业利润的构成与计算方法是什么?</p><p>        2.物业服务企业营业成本的内容包括哪些?</p><p>        3.物业服务费的测算编制应考虑的因素是什么?</p><p>        4.酬金制和包干制的财务特征有哪些?</p>
选项 <p>        1.物业服务企业利润的构成如下。物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。物业服务企业利润的计算方法如下。(1)主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额;(2)其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额;(3)补贴收入是指国家拨给物业服务企业的政策性亏损补贴和其他补贴。</p><p>        2.物业服务企业营业成本的内容如下。(1)直接人工费，包括物业服务企业中直接从事物业管理活动的人员的工资、奖金及职工福利费等;(2)直接材料费，包括物业服务企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等的费用;(3)间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。</p><p>        3.物业服务费的测算编制应考虑的因素如下。(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价;(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本;(3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入物业服务费的测算中;(4)物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展。</p><p>        4.酬金制和包干制的财务特征如下。(1)会计主体：在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算;在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。(2)收入：采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金;采取包干制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。(3)成本费用：</p><p>        1)物业服务企业固定成本的比例较高;</p><p>        2)人工成本占总成本的比例较高;</p><p>        3)物业服务企业成本费用的可预测性较强。</p>
答案
解析
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