2. 财务会计
  3. 某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.

某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.

shuhaiku2019-12-17  49
问题 某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2016年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2017年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2017年8月1日至2027年7月31日）的租赁合同。　　合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2017年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。
选项
答案
解析　　一、现金流入项目　　（1）租金收入　　A1＝150×12×50÷10000＝9（万元）　　以后每年上涨2%　　（2）转售收入：设为A万元　　二、现金流出项目：　　（1）定金：5万元　　（2）追加首付款11.5万元　　（3）借款还本付息：　　总房价=5×11=55（万元），贷款总额=55-5-11.5=38.5（万元）　　i=6%，n=10[img]/upload/tiku/224/9056035_1.png[/img]　（4）运营费用：3万元　　（5）装修费用：6万元资本金现金流量表[img]/upload/tiku/224/9056035_1_1.png[/img]　三、现金流入和流出，分别求现值，要比计算出净现金流再求现值计算简单，所以分别求现值再求和。　　　（1）租金收入的现值[img]/upload/tiku/224/9056035_1_2.png[/img]　　（2）转售收入的现值[img]/upload/tiku/224/9056035_1_3.png[/img]　　（3）先求出现金流出之和，再折现。[img]/upload/tiku/224/9056035_1_4.png[/img]　四、求自有资金收益达到12%时的转售收入，就是求当NPV＝0时的转售收入　　NPV=0.322A+54.6765-66.24=0　　A=35.927[img]/upload/tiku/224/9056035_1_5.png[/img]
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