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某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场,开发期为3年,平均售价为0.
某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场,开发期为3年,平均售价为0.
shuhaiku
2019-12-17
43
问题
某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场,开发期为3年,平均售价为0.8万元/m2。2016年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面,并向开发商支付了5万元定金,产权持有期为47年。2017年8月1日开发商交房时,王某又支付了11.5万元,余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付,年贷款利率为6.5%,按年末等额付款方式偿还。另外,王某与一承租人订了一份为期10年(2017年8月1日至2027年7月31日)的租赁合同。 合同规定,第一年租金为每月150元/m2,此后租金按每年2%的比率递增,每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时,将此店面装修后转售,装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%,试计算届时最低转售单价(计算时点为2017年8月1日,不考虑装修时间和转售税费,计算结果精确到元)。
选项
答案
解析
一、现金流入项目 (1)租金收入 A1=150×12×50÷10000=9(万元) 以后每年上涨2% (2)转售收入:设为A万元 二、现金流出项目: (1)定金:5万元 (2)追加首付款11.5万元 (3)借款还本付息: 总房价=5×11=55(万元),贷款总额=55-5-11.5=38.5(万元) i=6%,n=10[img]/upload/tiku/224/9056035_1.png[/img] (4)运营费用:3万元 (5)装修费用:6万元资本金现金流量表[img]/upload/tiku/224/9056035_1_1.png[/img] 三、现金流入和流出,分别求现值,要比计算出净现金流再求现值计算简单,所以分别求现值再求和。 (1)租金收入的现值[img]/upload/tiku/224/9056035_1_2.png[/img] (2)转售收入的现值[img]/upload/tiku/224/9056035_1_3.png[/img] (3)先求出现金流出之和,再折现。[img]/upload/tiku/224/9056035_1_4.png[/img] 四、求自有资金收益达到12%时的转售收入,就是求当NPV=0时的转售收入 NPV=0.322A+54.6765-66.24=0 A=35.927[img]/upload/tiku/224/9056035_1_5.png[/img]
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