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甲与个体户乙房屋租赁合同纠纷案 某市公民甲有一处临街的房屋，201 1年1月2

昕玥2019-12-17  5
问题 <P>甲与个体户乙房屋租赁合同纠纷案</P><P>某市公民甲有一处临街的房屋，201 1年1月2日，甲与某市个体户乙签订了该房屋租赁合同。合同约定：甲将其自有房屋3间租赁给乙开花店。租赁期限为2年，自201 1年1月3日至2013年1月3日，每月由承租人乙向出租人甲交纳租金2000元，租金必须在每月1日至3日交纳，超过期限不交，甲有权收回房屋使用权；在房屋租赁期间，房屋的修缮  费用由承租人承担；所租房屋只准承租人使用，不允许转租；此合同自签订之日起生效。如果有一方违约，违约方要付给对方违约金2000元。合同签订后，甲即将3间房屋腾出交给承租人乙，乙同时也向甲交纳了第一个月的房租2000元。 201 1年4月，甲通知乙准备将出租的房屋转让给丙，乙未表示异议。7月，甲与丙办理了房产登记过户手续。 9月，承租人乙由于需要到外地工作，遂将其承租的3间房屋转租给他妻子的一个表弟丁用于开饭店，每月向乙交房租2100元。 1 1月丙得知后，与乙交涉，要求乙解除其与新承租人丁的租赁关系，乙认为其房屋是从甲手上租赁来的，与丙无关．'对丙的要求置之不理。丙只好诉至人民法院，要求收回房屋。</P><P>【问题】</P><P>1．甲、乙签订的合同中由承租人承担房屋修缮费用的约定是否有效？为什么？</P><P>2．若甲、乙的合同没有约定租期，应如何处理？</P><P>3．甲是否可以在租赁期间将其出租的房屋出售给他人？其出售行为是否有效？</P><P>4．若甲、乙未约定租金交付期限，201 1年12月，乙未交付租金，丙能否要求乙承担违约责任？</P><P>5．丙是否有权收回房屋？</P><P>6．若丙同意乙将其房屋转租给丁后，丁因自己过失致使房屋被烧毁，谁应当对丙承担赔偿责任？</P>
选项
答案
解析<P>1．有效。该约定系当事人订立合同自由的表现，并不违反法律、行政法规的强制性规定。</P><P>2．若甲、乙的合同没有约定租赁租期，应由当事人依《合同法》第61条规定的原则进行确定，不能确定的，视为不定期租赁合同。</P><P>3．甲可以在租赁期内出售其出租的房屋。甲出售房屋的行为有效。出租人甲享有对房屋的所有权，其处分行为有效。</P><P>4．丙不能要求乙承担违约责任。乙在2012年1月租期届满1年时支付租金。</P><P>5．有权。丙作为出租人，乙违反了租赁合同中不能转租的约定，丙有权据此解除合同。</P><P>6．应当由乙向丙承担赔偿责任。转租合同中，由承租人乙对次承租人丁的行为承担责任。</P><P>房屋租赁合同中的转租情形是司法考试的重点，考生要掌握以下内容：</P><P>(1)合法转租当事人的法律关系。次承租人的行为由承租人承担责任；次承租人有代位清偿请求权。(2)超期转租无效、非法转租无效。若出租人6个月内没有表示异议的视为同意；不同意转租的，出租人可以选择解除与承租人的租赁合同或请求次承租人将房屋返还给承租人。</P>
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