某宾馆框架结构，总建筑面积10000m2，土地使用年限为40年，2003年年初通过出让方式取得。三年后，该宾馆建成并投入运营，一层建筑面积2000m2，其中500m2为宾馆大堂，1500m2用于出租餐厅和咖啡厅，其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积7600m2），会议室2间（建筑面积200m2），自用办公室3间（建筑面积200m2）。当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%。会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次。附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的报酬率为12%。试计算该宾馆的正常总价格。
【解】
1.一层餐厅和咖啡厅价格=15000*1500=2250（万元）
2.宾馆客房年总收益=200*190*365*(1-30%)=970.9（万元）
3.宾馆会议室年总收益=500*20*2*12=24（万元）
4.宾馆年总费用=970.9*40%=388.36（万元）
5.宾馆自营部分年净收益=970.9+24-388.36=606.54（万元）
6.该宾馆年净收益=606.54+2250+160=3016.54（万元）
7.该宾馆的正常总价格V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=3016·54/12%[1-1/(1+12%)40-3]=24758.29（万元）
