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金华公司签约案 2005年3月，金华公司与皓阳公司签订一份《“锦绣家园”商品房

tikufree2019-12-17  34
问题 <P>金华公司签约案</P><P>2005年3月，金华公司与皓阳公司签订一份《“锦绣家园”商品房保底包干销售合同》，约定由皓阳公司全权代理销售“锦绣家园”项目，并约定4月是宣传策划月，不能对外销售房屋；同时，该项目的销售合同均需由金华公司加盖公章后方能生效。4月，苏某在报纸上看到广告“锦绣家园楼盘将于5月1号隆重开盘”后找到皓阳公司，于4月1 3日与皓阳公司签订《<锦绣家园>商品房认购合同》，购买06号商品房，该认购合同载明甲方为金华公司，乙方为苏某，合同加盖有“湖北金华实业有限公司锦绣家园销售合同专用章”，苏某即当天交付全部房款于皓阳公司，约定苏某出差回来后办理过户登记。苏某出差途中，在京西网上商城购买的忆能牌移动电源出现质量问题烧毁手机。</P><P>5月中旬，皓阳公司向金华公司发出《解除<“锦绣家园”商品房保底包干销售合同>的通知》，表示因金华公司提供不具备合法销售资格的房产，不能按约支付装修款，导致合同目的不能实现，故通知解除合同。皓阳公司并未将已经出售06号商品房的消息告知金华公司，金华公司在6月签订房屋买卖合同将06号商品房出售给李某，在李某缴纳完房款后办理了过户登记手续。7月，苏某到“锦绣家园”售楼部要求办理过户手续时，被金华公司以皓阳公司在4月份销售房屋违反约定，且未收到苏某购房款为由拒绝。</P><P>8月，李某将房屋出租给张某，约定半年交一次房租。张某准备在屋里安装一台新电视，在大华商厦购买了一台乐视公司生产的电视，购买合同中约定由大华商厦的合作商爱国电器铺负责免费安装。后张某由于工作需要驻外地一年，与李某协商后将房屋转租给钱某。</P><P>【问题】</P><P>1. 06号商品房所有权归谁？</P><P>2．金华公司对苏某《<锦绣家园>商品房认购合同》的辩解是否成立？如果不成立，苏某可以获得哪些救济？</P><P>3．苏某手机被烧毁的维修费用可以向谁主张赔偿？</P><P>4．若爱国电器在安装过程中操作失误，致使电视机损坏，张某该向谁主张权利，为什么？</P><P>5．假设李某事先并不知道张某要安装电视机，且电视机破坏了客厅壁画，此时李某可以采取什么手段维护自己的合法权益？</P><P>6．假设张某过了约定时间经屡次催缴后仍不交房租，李某决定解除与张某的租赁合同。钱某可以采取什么手段维护自己的合法权益？</P>
选项
答案
解析<P>1．李某获得06号商品房的所有权。因为李某基于合法有效的买卖合同购买06号商品房，且办理了过户登记手续。</P><P>2．金华公司的辩解不成立，应由金华公司承担一房二卖的违约责任。皓阳公司于4月销售楼房的行为构成表见代理，其与苏某订立合同行为有效，由金华公司对苏某承担违约责任。</P><P>3．因移动电源是缺陷产品，因此造成的损害苏某既可向产品的生产者忆能公司请求赔偿，也可向产品的销售者京西公司请求赔偿。</P><P>4．应当向大华商厦主张权利。因为在张某与大华商厦之间约定由第三人爱国电器铺承担免费安装的义务，第三人履行债务不合约定，张某应向大华商厦主张权利。</P><P>5．出租人李某有权请求承租人张某承担恢复原状、赔偿损失的侵权责任。</P><P>6．钱某（次承租人）可以请求代张某（承租人）支付其欠付李某（出租人）的租金和违约金，以抗辩李某的合同解除权。</P><P>表见代理是考试的重点，要慎重判定本人的行为与权利外观上是否具有牵连性（即有使相对人足以相信的理由）。注意，下列情形不能认定具有牵连性：(1)行为人私刻本人的公章、伪造本人的介绍信、合同书、授权委托书，并以此与相对人签订合同。(2)在本人的印章、合同书、介绍信等文件被盗后，本人已经在指定的报刊上以合理的方式作了公告，但行为人仍然以这些证明或文件与相对人订约。(3)行为人凭空捏造了一个单位，伪造该单位的企业名称并私刻该企业的公章与相对人订约，而事实上又真的存在这样一个企业。</P>
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